수원지방법원 2025타경1417. 영통동 르네상스시티프라자 6층 618호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 기호1~기호9는 오피스텔로 이용 중입니다. 본건 618호는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물의 6층에 있습니다. 현재 등기상 소유자는 김경림이며, 2018.10.04 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사상 임차·점유 관련 기재가 2건 있으나 전입일은 각각 2022.10.07, 2024.08.10으로 말소기준권리일인 2018.10.04보다 뒤입니다. 따라서 두 기재 모두 대항력이 없고, 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 618호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 618호 |
| 소유자 | 김경림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,176,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2018.10.04 국민은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,176,000,000원이고, 2024.01.18 변경등기에는 채권최고액 662,400,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤 2024.03.21 설정된 김경희 근저당권 400,000,000원과 2025.07.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BORING RACHEL LOUISE | 미상 | 2024.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 터인(최수오) | 르네상스 시티프라자 6층 625호 28.3600㎡ | 2022.10.07 | 1,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 기재 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 BORING RACHEL LOUISE는 점유부분과 보증금이 확인되지 않고, 주식회사 터인(최수오)은 625호로 기재되어 있어 본건 618호의 실제 점유관계와 구분하여 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 검증 — 신건 1.08억이 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 신건 기준 실질취득액도 108,000,000원입니다.
그러나 최근 12개월 평균 거래가격, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없고, 108,000,000원이 시세보다 저렴하다고 표현할 근거도 없습니다. 가격 판단은 동일 건물·유사 호실의 최근 거래사례를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김경희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,576,000,000원 중 105,688,000원이 배당되고, 미배당액은 1,470,312,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수원세무서 북동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·근린생활시설·관공서·주상용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 영통역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 기호1~기호9는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·공용 승강기·주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로, 남서측으로 노폭 약 30미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 공시지가는 7,355,000원/㎡, 토지면적은 2,058.3㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 618호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 중 한 건은 점유부분이 특정되지 않았고, 다른 한 건은 625호로 기재되어 있으므로 본건 618호와의 관계를 반드시 대조하세요.
- 보증금 미상 임차관계 확인. BORING RACHEL LOUISE의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서 등 원본에서 보완 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.10.04 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리와 전입관계를 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 국민은행 근저당은 설정 당시 1,176,000,000원이고 2024.01.18 변경등기에는 662,400,000원이 기재되어 있으므로 최신 등기사항을 원본으로 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 동일 건물·유사 호실 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.10.04 국민은행 근저당권이고, 현황조사상 확인되는 전입은 모두 그 이후입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 본건은 근린시설로 분류되면서 실제로는 오피스텔 이용 중이고, 618호와 다른 625호 임차기재가 함께 확인됩니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 108,000,000원의 가격 경쟁력은 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 점유 확인과 가격 검증이 승부처입니다.
