수원지방법원 2025타경1417. 영통동 르네상스시티프라자 6층 619호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 기호1부터 기호9까지 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 본건 619호 역시 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물 내 6층에 위치합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 111,000,000원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2018.10.04. 설정된 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,176,000,000원이고, 2024.01.18. 변경등기에는 채권최고액 662,400,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2024.03.21. 김경희 명의 근저당 400,000,000원과 2025.07.03. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1417 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 619호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 반달로7번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김경림 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 571,176,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 호수 확인 필요
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BORING RACHEL LOUISE | 확인 필요 | 2024.08.10 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 터인(최수오) | 르네상스 시티프라자 6층 625호 28.3600㎡ | 2022.10.07 | 1,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 기록의 전입일은 각각 2024.08.10.과 2022.10.07.로, 말소기준일인 2018.10.04.보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 BORING RACHEL LOUISE의 경우에도 선순위 대항력을 인정할 시점은 아니지만, 실제 계약조건과 점유 범위는 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 111,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 111,000,000원입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래를 근거로 한 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 108,646,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김경희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,576,000,000원, 배당액은 108,646,000원, 미배당은 1,467,354,000원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동수원세무서 북동측 인근이며, 오피스텔·근린생활시설·관공서·주상용 건물이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영통역(수인분당선)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호1부터 기호9까지 오피스텔로 이용 중이며, 619호는 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물 내 6층입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·공용 승강기·주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지로 상업용 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 토지면적은 2,058.3㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 20미터 내외 포장도로와 남서측 약 30미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 공시지가는 7,355,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 619호 실제 점유자 확인. BORING RACHEL LOUISE의 점유 부분과 계약조건을 현황조사서·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 625호 기록 대조. 주식회사 터인(최수오)의 조사 부분은 625호로 기재돼 있으므로 본건 619호와의 관계를 원문에서 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 국민은행 근저당의 최초 채권최고액 1,176,000,000원과 2024.01.18. 변경액 662,400,000원의 관계를 등기부 원문으로 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 최저가 111,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 실제 거래·임대수익 등을 추가 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가는 오피스텔 이용으로 기재돼 있으나 사건 용도는 근린시설이므로 현황·건축물대장·영업 및 주거 이용 가능 범위를 대조하세요.
- 배당 외 부담 확인. 당해세·최우선변제·관리비 등 배당 계산에 반영되지 않은 항목을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2018.10.04. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 김경희 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차 관련 기록 2건도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 대상은 619호인데 625호로 특정된 점유 기록이 함께 있고, 한 조사 대상의 보증금과 확정일자도 확인이 필요합니다. 또 현재 111,000,000원이 실제 시장에서 매력적인 가격인지 판단할 동일 조건 실거래 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형으로 정리되지만, 점유관계와 가격은 원본·현장 확인 후 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 안전합니다.
