수원지방법원 2025타경1417. 영통동 르네상스시티프라자 6층 656호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 기호1~기호9 모두 오피스텔로 조사됐으며 656호는 기호9에 해당합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 111,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 571,176,499원이고, 경매개시결정 채권자는 주식회사 국민은행입니다.
권리 흐름의 기준점은 2018.10.04. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 김경희 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사의 두 점유 기록 역시 2022.10.07.과 2024.08.10.로 모두 말소기준보다 뒤에 있어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 656호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 영통구 반달로7번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 등기부 소유자 | 김경림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,176,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2017.09.28. 국민은행 근저당권은 2018.04.09. 말소됐고, 새 말소기준권리는 2018.10.04. 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 최초 채권최고액은 1,176,000,000원이며, 2024.01.18. 변경등기로 662,400,000원이 기재됐습니다. 이후 2024.03.21. 김경희 명의의 채권최고액 400,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.07.03. 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유·임차 현황 — 대항력은 없지만 호수 대조 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BORING RACHEL LOUISE | 확인 필요 | 2024.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 터인(최수오) | 르네상스 시티프라자 6층 625호 28.3600㎡ | 2022.10.07 | 1,000,000원 | 550,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유 기록의 전입일은 모두 말소기준권리인 2018.10.04.보다 뒤입니다. 따라서 등기상 기준순위와 전입일만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 108,646,000원 |
| 3. 근저당 · 김경희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 111,000,000원에서 집행비용 2,354,000원을 제외한 108,646,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권 총액은 1,576,000,000원, 현재 회차 미배당은 1,467,354,000원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 111,000,000원 | 108,646,000원 | 1,467,354,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,800,000원 | 86,801,600원 | 1,489,198,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,040,000원 | 69,361,280원 | 1,506,638,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동수원세무서 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·관공서·주상용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 영통역(수인분당선)이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1~기호9가 오피스텔로 이용 중이며, 656호는 기호9입니다. 위생설비·급배수설비·공용 승강기·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 2,058.3㎡, 평지의 정방형이며 상업용 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북서측 약 20미터 포장도로와 남서측 약 30미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 공시지가는 7,355,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 내부구조와 이용상태는 실제와 다소 상이할 수 있어 현장 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 656호 점유자 특정. 현황조사 중 625호 점유 내역이 섞여 있으므로 656호의 실제 점유자가 누구인지 현장에서 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자. BORING RACHEL LOUISE의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 용도 재확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 집합건축물대장과 실제 사용상태를 함께 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 국민은행 근저당권의 최초 채권최고액 1,176,000,000원과 2024.01.18. 변경등기 662,400,000원의 관계를 채권계산서·공동담보목록과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 1,467,354,000원 발생하더라도 현재 계산상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 111,000,000원이 실제 시세 대비 유리한지는 동일·유사 호실의 실제 거래가격과 별도로 비교한 뒤 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.04. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 점유 기록의 전입도 기준권리보다 뒤라 대항력은 없으며 예상 인수액 역시 0원입니다.
다만 이 물건은 권리의 소멸 여부보다 현황의 일치 여부를 먼저 봐야 합니다. 대상은 656호인데 한 임차 기록은 625호이고, 다른 점유자는 보증금이 미상입니다. 사건 용도와 실제 이용상태도 각각 근린시설과 오피스텔로 표현돼 있습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유 호수·임대관계·실제 용도 확인이 선행돼야 하는 신건입니다. 감정가와 최저가 111,000,000원이 시세상 유리한지는 실제 거래가격과 비교한 뒤 별도로 판단해야 합니다.
