수원지방법원 2025타경1417. 영통동 르네상스시티프라자 6층 651호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에서는 651호를 포함한 기호1~기호9가 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김경림이며, 말소기준은 2018.10.04. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김경희 근저당권과 2025.07.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 93,000,000원입니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 실질취득액 역시 93,000,000원입니다. 다만 이 숫자가 곧바로 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 신건이라 아직 가격 할인도 없고, 시세를 직접 비교할 거래가격 근거가 확인되지 않으므로 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 651호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 반달로7번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트조 8층 건 내 6층 |
| 소유자 | 김경림 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,176,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
말소기준은 2018.10.04. 국민은행 근저당권입니다. 최초 설정 채권최고액은 1,176,000,000원이고, 2024.01.18. 변경등기에는 채권최고액 662,400,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2024.03.21. 김경희 명의로 채권최고액 400,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이는 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 두 기재 모두 기준권리 뒤
| 성명 / 명칭 | 기재 위치 | 전입·점유일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BORING RACHEL LOUISE | 특정 기재 없음 | 2024.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 터인(최수오) | 르네상스 시티프라자 6층 625호 28.3600㎡ | 2022.10.07 | 1,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 기재의 전입·점유일은 각각 2022.10.07.과 2024.08.10.으로, 모두 말소기준일인 2018.10.04.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 주식회사 터인(최수오)의 점유부분은 625호로 적혀 있어 경매 대상인 651호와 호수가 다릅니다. 이 때문에 651호의 실제 사용·점유 상태는 현장과 현황조사 원문을 대조하는 것이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 93,000,000원, 할인은 아직 없다
현재 회차는 0회 유찰로 감정가와 최저매각가가 모두 93,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 93,000,000원입니다.
다만 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 직접 비교할 동일·유사 실거래 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 93,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 이 사건은 최소한 시세 검증 전까지 ‘권리 안전 = 가격 메리트’로 연결하면 안 되는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,074,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 90,926,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김경희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,074,000원을 제외한 90,926,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 김경희 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 담보채권 합계 기준 미배당액은 1,485,074,000원이나, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 651호를 포함한 기호1~기호9를 오피스텔로 이용 중이라고 기재했습니다.
- 입지. 동수원세무서 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·관공서·주상용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영통역(수인분당선)이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북서측 약 20m 내외 포장도로와 남서측 약 30m 내외 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·영통지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,355,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 기재. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건이며 공용 승강기·주차장·위생 및 급배수설비가 있습니다. 위반건축물 기재와 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 651호 실제 점유 확인. BORING RACHEL LOUISE의 점유부분이 특정되지 않았고, 주식회사 터인(최수오)은 625호로 기재돼 있습니다. 651호 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 국민은행 근저당은 최초 1,176,000,000원에서 2024.01.18. 662,400,000원으로 변경된 기재가 있으므로 등기 원문과 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 93,000,000원이 실제 오피스텔·근린시설 거래가격보다 낮은지 별도 확인하기 전에는 가격 메리트를 전제로 응찰하지 않는 편이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 실제 사용상태·건축물대장·적법한 용도 여부를 입찰 전 함께 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 권리상 대항력은 없더라도 실제 점유자가 존재하면 인도명령·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 확인할 것은 남아 있다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2018.10.04. 국민은행 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 두 점유·임차 기재의 전입·점유일 역시 기준권리보다 늦습니다.
다만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 대상은 651호인데 625호 임차기재가 섞여 있고, 국민은행 근저당에는 채권최고액 변경등기가 있으며, 감정가 93,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지 비교할 가격근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 인수 위험은 낮지만 점유·용도·가격 검증이 선행돼야 하는 신건으로 보는 것이 자료에 가장 충실한 결론입니다.
