수원지방법원 2025타경1417. 영통동 르네상스시티프라자 6층 625호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 기호1~기호9가 모두 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 김경림이고, 2018년 10월 4일 설정된 국민은행 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 김경희 근저당, 수원시 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 확인할 지점은 점유와 가격입니다. 현황조사상 실제 임차인은 2명이며, 두 사람 모두 말소기준보다 늦게 전입·등록되어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 반면 실거래 비교 자료가 없어 감정가 140,000,000원의 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 625호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 8층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김경림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,176,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.10.04 을구 3번 국민은행 근저당입니다. 이후 설정된 김경희 근저당과 수원시 압류, 국민은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.06.23 국민건강보험공단 압류는 2025.11.18 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차인·가격 검증 — 실제 임차인 2명, 보증금 승계는 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BORING RACHEL LOUISE | 625호 점유 | 2024.08.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 승계 없음 |
| 주식회사 터인(최수오) | 6층 625호 28.3600㎡ | 2022.10.07 | 1,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 승계 없음 |
두 임차인의 전입·등록일은 각각 2022.10.07, 2024.08.10으로, 말소기준인 2018.10.04보다 늦습니다. 따라서 두 명 모두 대항력 없음으로 분류되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 137,240,000원 |
| 3. 근저당 · 김경희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 140,000,000원에서는 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 국민은행에 배당되는 시나리오입니다. 채권 총액 기준 미배당액은 1,438,760,000원이며, 김경희 근저당과 소유자 잔여 배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수원세무서 북동측 인근이며, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·관공서·주상용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영통역(수인분당선)이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가에서는 해당 건물의 기호1~기호9를 오피스텔로 이용 중이라고 기재했습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 정방형으로 상업용 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 20m 포장도로와 남서측 약 30m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 공시지가는 7,355,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성 판단. 입지와 교통 조건은 확인되지만 최근 실거래 비교가격이 없어 매각가격의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 신건 최저가 140,000,000원을 최근 동일·유사 면적 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 2명이 조사되어 있으므로 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. BORING RACHEL LOUISE의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력 없음으로 분류되어 있으나 보증금·계약관계 자체는 확인 대상입니다.
- 근저당 변경등기. 국민은행 근저당은 최초 1,176,000,000원에서 2024.01.18 채권최고액 662,400,000원 변경기록이 있으므로 실제 잔액과 배당요구채권을 대조해야 합니다.
- 공동담보. 국민은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-485호, 김경희 근저당에는 공동담보목록 제2024-90호가 기재되어 있습니다.
- 용도·현황 재확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 실제 내부구조와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없지만, 신건 가격은 검증 후 판단
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2018.10.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입·등록돼 대항력이 없으며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 140,000,000원이 적정한지 판단할 최근 실거래 비교자료는 없습니다. 여기에 국민은행 근저당의 채권최고액 변경등기와 공동담보 관계, 현재 점유 임차인 2명의 현황을 함께 대조해야 합니다. 결론적으로 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 실제 점유·채권잔액 확인이 입찰 전 핵심 과제입니다.
