수원지방법원 2025타경1417. 본건은 수원시 영통구 영통동 르네상스시티프라자 6층 623호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 해당 6층 물건들이 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 111,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기만 보면 기준은 비교적 명확합니다. 2018.10.04 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 2024.03.21 김경희 명의 근저당과 2025.07.03 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유자 확인입니다. 조사된 3명 중 2명은 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있으나, 김새봄은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1417 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 623호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김경림 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,176,499원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.04 국민은행 근저당 · 채권최고액 1,176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2017.09.28 국민은행 근저당 1,620,000,000원은 2018.04.09 해지로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2018.10.04 국민은행 근저당입니다. 이 근저당은 2024.01.18 채권최고액 662,400,000원으로 변경된 등기가 확인됩니다. 이후 2024.03.21 김경희 근저당 400,000,000원은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 김새봄의 대항력은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BORING RACHEL LOUISE | 미상 | 2024.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 터인(최수오) | 6층 625호 28.3600㎡ | 2022.10.07 | 1,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김새봄 | 주거 · 구체적 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.07.24 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 조사상 당사자는 3명입니다. 다만 주식회사 터인(최수오)은 점유부분이 6층 625호로 기재돼 있어 본건 623호와 호수가 다릅니다. 반면 BORING RACHEL LOUISE는 점유부분이 특정되지 않았고, 김새봄 역시 구체적 점유부분과 전입일이 확인되지 않았습니다. 따라서 623호의 실제 점유관계는 별도 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
본건의 감정가와 최저매각가는 모두 111,000,000원이고 현재 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 111,000,000원이 현재 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 111,000,000원 | 108,646,000원 | 1,467,354,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,800,000원 | 86,801,600원 | 1,489,198,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 71,040,000원 | 69,361,280원 | 1,506,638,720원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당액 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 다만 대항력 여부가 확인되지 않은 점유자가 있으므로 실제 인수 위험은 점유·임대차 원본 확인 후 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 108,646,000원 |
| 3. 근저당 · 김경희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 111,000,000원이 집행비용과 국민은행 배당으로 모두 소진됩니다. 총 채권액 1,576,000,000원 중 채권자 배당은 108,646,000원, 미배당은 1,467,354,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수원세무서 북동측 인근으로 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 주상용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 영통역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호1~기호9는 오피스텔로 이용 중이며, 본건 623호도 그 대상에 포함됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물의 6층으로, 위생·급배수설비, 공용 승강기, 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·영통지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 7,355,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 623호 실제 점유자 확인. 현황조사상 당사자 3명 가운데 한 명은 625호로 명시돼 있고 나머지 두 명은 점유부분이 명확하지 않습니다. 본건 623호의 실제 점유자를 먼저 맞춰야 합니다.
- 김새봄 전입일 확인. 전입일이 2018.10.04보다 앞선지 뒤인지에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김새봄의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 인수 가능성을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 국민은행 근저당 변경내용 대조. 최초 채권최고액 1,176,000,000원과 2024.01.18 변경된 662,400,000원, 신청채권액 571,176,499원을 원본 채권계산서와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 111,000,000원이나 유찰률만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 현장·거래가격 확인이 필요합니다.
- 이용상태 재확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용은 오피스텔이므로 실제 내부구조와 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기권리만 놓고 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2018.10.04 국민은행 근저당이 기준이고, 뒤에 설정된 김경희 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다.
그러나 현황조사를 함께 보면 결론을 한 단계 보수적으로 잡아야 합니다. 2022년과 2024년에 전입한 두 당사자는 기준권리 이후라 대항력이 없지만, 김새봄은 전입일·보증금·확정일자가 미상이고, 다른 당사자 한 명은 본건이 아닌 625호로 기재돼 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 111,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 623호 실제 점유관계와 김새봄의 대항요건을 원본에서 확정하는 것입니다.
