수원지방법원 2025타경1417. 영통동 르네상스시티프라자 6층 621호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 기호1부터 기호9까지 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 본건 621호는 감정평가상 기호3으로, 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물의 6층에 위치합니다.
등기 권리의 기준점은 2018.10.04. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 원설정 채권최고액은 1,176,000,000원이며 2024.01.18. 변경등기에 채권최고액 662,400,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2024.03.21. 김경희 근저당권과 2025.07.03. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 데이터상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1417 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 621호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건 내 6층 621호 |
| 소유자 | 김경림 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,176,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.10.04. 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 김경희 근저당권과 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차관계 — 확정된 무대항 2건, 미상 1건
| 성명 / 법인 | 점유·부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BORING RACHEL LOUISE | 확인 필요 | 2024.08.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 터인(최수오) | 르네상스 시티프라자 6층 625호 28.3600㎡ | 2022.10.07 | 1,000,000원 / 550,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황혜선 | 주거 · 부분 확인 필요 | 미상 | 보증금 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
BORING RACHEL LOUISE는 2024.08.10. 전입으로 말소기준 2018.10.04.보다 뒤여서 데이터상 대항력이 없습니다. 주식회사 터인(최수오) 역시 2022.10.07. 전입으로 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 조사된 점유 부분도 본건 621호가 아니라 625호로 표시되어 있습니다.
반면 황혜선은 2025.09.05. 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 보증금도 확정할 수 없으므로 대항력 유무와 매수인 인수 가능성을 최종 확정할 수 없습니다. 현재 배당모델의 인수 0원은 이 미상 요소를 원본 서류로 확인한다는 전제에서 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 111,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제공되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 108,646,000원 |
| 3. 근저당 · 김경희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 1,576,000,000원 중 108,646,000원이 배당되고, 미배당은 1,467,354,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 현재 산정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 111,000,000원 | 108,646,000원 | 1,467,354,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 88,800,000원 | 86,801,600원 | 1,489,198,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 71,040,000원 | 69,361,280원 | 1,506,638,720원 | 0원 |
국민은행의 신청채권액은 571,176,499원으로, 현재 회차에서도 배당 예상액 108,646,000원에 그쳐 전액 만족되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 변제되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수원세무서 북동측 인근으로 오피스텔·근린생활시설·관공서·주상용 건물이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 영통역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호1부터 기호9까지 오피스텔로 이용 중이며, 본건 621호는 기호3입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·공용 승강기·주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 정방형 토지로 상업용 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 20미터 내외 포장도로, 남서측 약 30미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 7,355,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 황혜선의 전입일 확인. 현재 전입신고일이 미상이라 대항력 판단이 불가능합니다. 2018.10.04. 말소기준과의 선후를 원본으로 확인해야 합니다.
- 황혜선의 보증금 확인. 보증금이 확정되지 않아 대항력 성립 시 인수금액을 계산할 수 없습니다.
- 621호 실제 점유관계 확인. BORING RACHEL LOUISE는 점유 부분이 특정되지 않았고, 주식회사 터인(최수오)은 625호로 표시되어 있어 본건 621호와 구분해 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 현재 배당모델은 매수인 인수액 0원이지만 미상 임차관계가 있으므로 원본 확인이 우선입니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 111,000,000원이 시장가 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
- 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로 현장 이용상태와 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 내부구조도와 이용상태는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 작성돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 임차관계는 확인 전까지 보수적으로
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 분명합니다. 2018.10.04. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 김경희 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산 역시 매수인 인수를 0원으로 보고 있습니다.
다만 임차관계에서는 황혜선의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 정확합니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없어 신건 111,000,000원의 가격 매력도를 확인할 수 없습니다. 즉 이 물건은 말소관계는 비교적 명확하지만, 임차인 원본 확인과 시장가격 검증이 끝나야 최종 판단이 가능한 사건입니다.
