수원지방법원 2025타경1417. 경기도 수원시 영통구 영통동 르네상스시티프라자 6층 624호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서에서는 해당 호실을 오피스텔 이용 상태로 기재합니다. 따라서 일반 아파트처럼 판단하지 말고 공부상 용도, 실제 사용 상태, 임대 가능성과 환금성을 구분해야 합니다.

권리의 출발점은 2018년 10월 4일 설정된 국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,176,000,000원이지만 2024년 1월 18일 662,400,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 설정된 김경희 근저당 400,000,000원은 후순위입니다. 제공된 권리분석상 두 근저당 모두 매각으로 소멸 예정이며, 낙찰자가 근저당 채무를 별도로 승계하는 구조로 표시되어 있지 않습니다.

반면 매수 판단에 필요한 시세자료가 없고, 624호 점유자의 보증금도 불명확합니다. 권리의 말소 구조와 실제 인도 가능성은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당과 후순위 권리

과거 에이알에이로지스틱스주식회사 명의의 국민은행 근저당은 2018년 4월 9일 말소됐습니다. 현재 권리 판단의 기준은 이 과거 근저당이 아니라 2018년 10월 4일 설정된 을구 3번 국민은행 근저당입니다.

을구 3번 근저당의 채권최고액은 2024년 1월 18일 변경됐으며, 후순위인 김경희 근저당과 경매개시결정 등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 배당받지 못한 후순위 근저당 채권이 남더라도 그것만으로 매수인이 개인적으로 해당 채무를 인수한다는 의미는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 624호와 625호를 구분해야 한다

현황조사에서 확인되는 사람과 법인은 총 2건이지만, 경매 대상인 624호와 별도 호실인 625호의 기록이 혼재되어 있습니다. 두 신고를 모두 624호의 임차인으로 계산하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

현황조사 기준. 두 전입일 모두 2018.10.04 말소기준권리 이후입니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 전입일을 기준으로 한 판단과 상가·업무용 공간의 실제 임대차 대항요건 판단은 구분해야 합니다.

624호 기준 확인된 점유 관련 인원은 1명입니다. 별도 625호에 관한 임차 기록 1건은 구분했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

현재 배당분석상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유관계가 불명확한 상태에서 명도 부담까지 0이라고 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하고, 임대차계약 및 실제 점유 호실을 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 신건 1.11억, 시세상 할인 여부는 미확정

감정가는 111,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 111,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건으로 감정가의 100%에서 경매가 진행됩니다.

비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가 및 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격을 적절히 반영하는지 판단하기 어렵습니다. 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받더라도 시장가보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

또한 사건상 근린시설이라는 분류와 감정상 오피스텔 이용 상태의 차이, 실제 임대료와 관리비, 매매 거래량 등도 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 625호의 월 임대료 550,000원은 별도 호실에 관한 자료이므로 이를 624호의 임대수익으로 사용하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)

* 배당 시뮬레이션의 국민은행 채권액은 변경 전 채권최고액 1,176,000,000원 기준입니다. 등기에는 2024.01.18 채권최고액이 662,400,000원으로 변경된 사실이 확인됩니다. 실제 채권액 및 배당액은 별도 확정이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

제공된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용 2,354,000원을 제외한 108,646,000원이 국민은행에 배당되고, 후순위 김경희 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

배당표의 총채권액 1,576,000,000원과 미배당액 1,467,354,000원은 국민은행의 변경 전 채권최고액을 반영한 결과이므로 확정적인 채무 잔액으로 사용하지 않습니다. 다만 이 채권최고액 변경이 곧 매수인의 근저당 인수로 이어지는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 영통구 영통동 소재 동수원세무서 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 및 주상용 건물 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 영통역이 소재합니다. 감정평가서상 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층 건물입니다. 위생설비·급배수설비·공용 승강기·주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 20m 포장도로와 남서측 약 30m 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다. 공시지가는 7,355,000원/㎡입니다.
• 이용 상태. 감정평가서에는 해당 호실을 오피스텔로 이용 중이라고 기재했으나 실제 내부구조와 사용 상태는 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설 분류와 오피스텔 이용 상태가 혼재하고 비교 실거래도 확인되지 않습니다. 매각 가능 가격과 매수 수요를 추정하기 위해서는 동일 건물 및 유사 용도 물건의 거래 확인이 선행돼야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 624호 점유 확인. BORING RACHEL LOUISE의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 차임 및 점유 부분을 확인합니다.
• 625호와 구분. 주식회사 터인(최수오)의 임차 부분은 625호로 기재되어 있습니다. 624호와 실제 점유 구획이 분리돼 있는지 확인합니다.
• 대항력·배당요구 검토. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만, 실제 사용 용도와 임대차 유형에 따른 대항요건, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본으로 확인합니다.
• 근저당 변경 확인. 국민은행 근저당의 채권최고액이 1,176,000,000원에서 662,400,000원으로 변경됐습니다. 배당 시뮬레이션의 변경 전 금액과 실제 채권액을 구분합니다.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용 상태를 집합건축물대장·현장 상황과 대조하고 실제 활용 가능성을 확인합니다.
• 시세 검증. 동일 건물과 유사 물건의 최근 실거래, 실제 임대료, 공실 및 매매 거래량을 확인한 후 응찰가를 결정합니다.
• 명도 준비. 배당상 인수액 0원 추정과 별개로 점유자와의 인도 협의 및 필요한 절차를 검토합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납 관리비, 세금 및 기타 취득 부대비용을 별도 확인합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정, 가격은 아직 미확정”

이 사건의 말소기준은 2018년 국민은행 근저당입니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 후순위 김경희 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기 및 배당자료 기준 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 624호 점유자의 보증금이 확인되지 않았으며 별도 625호의 임차 기록도 함께 존재합니다. 점유 호실과 임대차 권리관계를 분리해 확인하지 않으면 실제 인도 부담을 잘못 평가할 수 있습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 111,000,000원을 비교할 실거래가가 없습니다. 감정가보다 낮아지는 유찰 시나리오 역시 시장가격 대비 할인 여부가 확인된 것은 아닙니다. 여기에 근린시설이라는 사건상 분류와 오피스텔이라는 감정상 이용 상태의 차이도 있습니다.

결론적으로 등기상 말소 구조는 확인되지만 점유와 가격에 관한 판단은 보류해야 합니다. 실제 624호 임대차, 건축물 용도 및 비교 실거래가를 확인한 후에야 최저가 111,000,000원의 적정성과 입찰 조건을 평가할 수 있습니다.