수원지방법원 2025타경1417. 영통동 르네상스시티프라자 6층 649호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 기호1~기호9를 오피스텔로 이용 중이라고 조사했습니다. 본건 649호도 그 기호에 포함됩니다. 말소기준권리는 2018.10.04 설정된 주식회사국민은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,176,000,000원이었고 2024.01.18 변경등기에서 662,400,000원으로 변경됐습니다. 그 뒤 2024.03.21 설정된 김경희 근저당과 2025.07.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리표만 보면 매수인이 승계할 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 다만 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 현황조사상 BORING RACHEL LOUISE의 전입일은 2024.08.10으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 주식회사 터인(최수오)은 2022.10.07 전입, 보증금 1,000,000원· 월차임 550,000원으로 기재됐지만 점유 부분이 르네상스 시티프라자 6층 625호로 적혀 있어 본건 649호와 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1417 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 998-2 르네상스시티프라자 6층 649호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김경림 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 571,176,499원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역(영통지구) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.10.04 국민은행 근저당입니다. 2024.01.18 채권최고액 변경등기가 이어졌고, 2024.03.21 김경희 근저당은 말소기준보다 늦습니다. 2025.07.03 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| BORING RACHEL LOUISE | 확인 필요 | 2024.08.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 주식회사 터인(최수오) | 르네상스 시티프라자 6층 625호 28.3600㎡ | 2022.10.07 | 1,000,000원 | 550,000원 | 대항력 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 71,000,000원이고 유찰 없는 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않아, 71,000,000원이 시장가격 대비 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,678,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,176,000,000원 | 69,322,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김경희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
71,000,000원 매각 가정에서 집행비용 1,678,000원 이후 국민은행에 69,322,000원이 배당되고, 김경희 근저당과 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 총 채권액 1,576,000,000원 대비 미배당액은 1,506,678,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동수원세무서 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·관공서·주상용 건물이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영통역(수인분당선)이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 기호1~기호9는 오피스텔로 이용 중이며, 본건 649호도 해당 범위에 포함됩니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로, 남서측으로 노폭 약 30미터 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구)이며 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 정방형 토지입니다. 공시지가는 7,355,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조와 이용상태는 실제와 다소 다를 수 있어 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 649호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 중 주식회사 터인(최수오)은 625호로 표시돼 있으므로 본건과의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- BORING RACHEL LOUISE 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 자체는 확인되지 않았습니다.
- 실거래 확인. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격이 확인되지 않아 신건 71,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용으로 조사돼 실제 사용·건축물대장·현황을 서로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행과 김경희에게 큰 미배당이 남더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 김경희 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 전입자 역시 모두 말소기준 이후라 대항력이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 바로 입찰가 판단으로 넘어가기는 어렵습니다. 한 점유자는 보증금이 확인되지 않았고, 다른 점유자는 본건이 아닌 625호로 기재되어 있습니다. 더구나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 감정가 71,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 649호 실제 점유 확인과 실거래 가격 검증이 승부처입니다.
