서울남부지방법원 2026타경5034. 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제1층 제101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다. 소유자는 백종걸이며, 2024.03.14 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 주식회사씨엠지제약 근저당권, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 우재은 1명으로 조사됐습니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 500,000원, 전입일은 2025.09.17입니다. 전입이 2024.03.14 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없으며, 배당요구는 2026.08.10 접수됐습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아니고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 백종걸 |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 538,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인도 말소기준보다 늦다
말소기준은 2024.03.14 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사씨엠지제약의 근저당권과 국·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 우재은의 전입일도 2025.09.17로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력이 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2025.09.17 | 2026.08.10 | 대항력 없음 인수 0원 |
② 가격 비교 — 37.6%라는 숫자를 그대로 ‘할인율’로 읽으면 안 된다
우장산숲아이파크의 최근 거래 12건 평균은 1,432,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 1,595,000,000원입니다. 이 수치만 보면 본건 최저가 538,000,000원은 최근 12개월 평균의 37.6%에 불과합니다.
하지만 비교 대상이 다릅니다. 본건의 대상면적은 34.5015㎡이고 용도는 근린시설인 반면, 제공된 최근 거래는 60.0㎡, 75.0㎡, 84.98㎡, 84.99㎡ 아파트입니다. 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 37.6%를 본건의 실제 시장가 대비 할인율로 해석하거나, 이 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.0㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 538,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,780,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 530,220,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 3,300,000,000원 중 예상 배당액은 530,220,000원이고, 미배당액은 2,769,780,000원입니다. 이 미배당 채권은 후순위 담보권의 배당 부족을 뜻할 뿐, 제공된 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 538,000,000원 | 530,220,000원 | 2,769,780,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 430,400,000원 | 423,696,000원 | 2,876,304,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 344,320,000원 | 338,699,520원 | 2,961,300,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡역 북측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 사용승인일은 2022.12.01이며, 기본 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 약 7~8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 우재은의 보증금 30,000,000원과 월세 500,000원, 전입일 2025.09.17 및 배당요구일 2026.08.10을 원본 서류와 대조하세요.
- 대항력. 현재 자료에서는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
- 상가 시세 확인. 아파트 최근 거래 12건은 본건의 직접 비교사례가 아닙니다. 본건과 동일하거나 유사한 근린생활시설 거래·임대료 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 현재 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·영업상태와 임대차 조건을 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘비교 가능한 상가 시세’가 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.14 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 우재은도 전입이 뒤이므로 대항력이 없고, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가가 단지 아파트 최근 12개월 평균의 37.6%라는 수치는 눈에 띄지만, 본건은 34.5015㎡ 근린시설이고 거래표본은 60.0~84.99㎡ 아파트입니다. 따라서 37.6%를 곧바로 할인율이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다는, 근린생활시설 자체의 거래가와 임대수익을 기준으로 538,000,000원의 적정성을 다시 확인하는 데 있습니다.
