서울남부지방법원 2026타경5034. 화곡동 우장산숲아이파크근린생활시설 비동 3층 304호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 264,000,000원입니다. 말소기준은 2024.03.14. 주식회사우리은행 근저당권이며 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 주식회사씨엠지제약 근저당권, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 우재은의 전입신고일은 2025.09.17.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 매수인이 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 500,000원이고 2026.08.10. 배당요구가 접수돼 있습니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 공실임이라고 기재돼 있으므로, 입찰 전 현재 점유상태는 원본 서류와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제304호 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 39.3097㎡ |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 백종걸 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2024.03.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 백종걸에게 소유권이 이전됐고, 이후 2025.04.23. 주식회사씨엠지제약의 300,000,000원 근저당권, 2025.12.02. 국의 압류, 2026.05.08. 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 경매개시 채권자는 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사이며 양도인은 주식회사우리은행으로 기재돼 있습니다.
② 임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 2025.09.17 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 배당요구 2026.08.10 우선변제 미상 |
③ 시세 비교 — 18.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
제공된 실거래 자료는 우장산숲아이파크의 최근 12건으로, 평균은 1,432,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 1,595,000,000원입니다. 그러나 본건은 근린시설이고, 해당 실거래는 60.0㎡·75.0㎡·84.98㎡·84.99㎡의 아파트 거래입니다. 본건 대상면적 39.3097㎡와도 일치하지 않아 직접 비교 대상이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.0㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,300,000,000원에 비해 매각대금이 작아 미배당액은 3,040,496,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 264,000,000원 | 259,504,000원 | 3,040,496,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 3,092,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 3,134,205,440원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 이는 권리 인수 여부에 관한 것이고, 근린시설 자체의 적정 매입가격을 뜻하지는 않습니다. 가격 판단에는 근린시설에 맞는 비교사례가 별도로 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화곡역(서울지하철 5호선) 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층 건물이며 사용승인일은 2022.12.01.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 제한. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근린시설 기준으로 가격 검증. 제공된 12건은 아파트 실거래이므로 18.4% 수치만 보고 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 임차인 점유 재확인. 우재은의 전입·배당요구 기록과 매각물건명세서의 공실 기재가 함께 있으므로 현황을 다시 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 있고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.03.14. 주식회사우리은행 근저당권과 이후 권리의 말소 여부를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 이용상태 확인. 감정상 근린생활시설로 이용 중인 물건이므로 실제 영업·공실 여부와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2024.03.14. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 우재은도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 단순히 숫자만 비교해서 결론 내리기 어렵습니다. 최저가 264,000,000원이 제공된 최근 12개월 실거래 평균 1,432,250,000원의 18.4%라는 점은 사실이지만, 실거래 표본이 아파트이고 본건은 근린시설이며 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 낮지만, 가격 메리트는 근린시설 비교사례로 별도 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
