서울남부지방법원 2026타경5034. 대상은 우장산숲아이파크 단지의 아파트 세대가 아니라 근린생활시설 제비동 제3층 제302호입니다. 감정평가 이용상태 역시 “근린생활시설로 이용중임”으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 백종걸이고, 2024.03.14. 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐으며 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 우재은은 2025.09.17. 전입했고 보증금 30,000,000원, 월차임 500,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2024.03.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.08.10. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 공실임이라고 기재돼 있어 실제 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 대상 면적 | 26.62㎡ |
| 소유자 | 백종걸 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.03.14. 접수된 주식회사우리은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 2025.04.23. 주식회사씨엠지제약 근저당권 300,000,000원, 2025.12.02. 국의 압류, 2026.05.08. 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 상태는 재확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 2025.09.17 | 30,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
우재은의 배당요구일은 2026.08.10입니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 낙찰자에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 배당순위는 확정할 수 없으며, 매각물건명세서의 “공실임” 기재와 현황조사상 임차인 신고가 함께 존재하므로 실제 점유 여부는 현장 확인이 중요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교할 수 없는 표본
단지 실거래 자료에는 최근 12건이 존재하지만, 거래 대상은 전용 60.0㎡~84.99㎡ 아파트입니다. 이번 경매 대상은 26.62㎡ 근린생활시설이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 아래 거래가는 주변 단지 가격 수준을 보는 참고 자료일 뿐, 대상 근린시설의 직접 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.0㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 169,778,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,300,000,000원 중 예상 배당액은 169,778,000원이며, 미배당액은 3,130,222,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 3,130,222,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 3,164,337,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 3,191,630,080원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려간다고 해서 자동으로 “시세 대비 저렴해진다”고 볼 수는 없습니다. 근린생활시설 자체의 임대료·공실·동일 용도 매매사례가 확인돼야 적정 응찰가 판단이 가능합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡역 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상3층 건물이며 사용승인일은 2022.12.01입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근린시설 시세를 별도로 확인. 아파트 거래 12건은 대상 근린생활시설과 용도·면적이 달라 직접 비교 자료로 쓰기 어렵습니다.
- 임차인 원본 대조. 우재은은 보증금 30,000,000원·월차임 500,000원으로 신고됐고 배당요구도 했지만 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고와 함께 매각물건명세서 비고에는 공실임으로 기재돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 주식회사우리은행과 주식회사씨엠지제약 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
권리 구조만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고, 임차인 우재은도 기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 가격 분석은 전혀 다른 문제입니다. 제공된 최근 거래는 60.0㎡~84.99㎡ 아파트이고, 대상은 26.62㎡ 근린생활시설이므로 감정가 173,000,000원을 1,432,250,000원짜리 단지 평균과 단순 비교해 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 근린시설 자체의 적정가와 실제 점유 확인입니다.
