서울남부지방법원 2026타경5034. 서울 강서구 화곡동 우장산숲아이파크근린생활시설 비동 3층 303호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 사용승인일은 2022.12.01.입니다. 등기부상 소유자는 백종걸, 말소기준권리는 2024.03.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사씨엠지제약 근저당 300,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 우재은은 2025.09.17. 전입, 보증금 30,000,000원·월세 500,000원으로 확인되며 배당요구는 2026.08.10. 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없음으로 정리돼 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 “공실임”이라고 기재돼 있어 임차인 신고 내용과 현재 점유 상태는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 대상 면적 | 41.0167㎡ |
| 소유자 | 백종걸 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 276,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 | 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 (양도인 : 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.14. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 주식회사씨엠지제약 근저당권, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 우재은의 전입일 역시 2025.09.17.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2025.09.17 | 2026.08.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교군이 아니다
우장산숲아이파크 실거래 자료는 2026.03~2026.08의 12건이며 면적은 60.0㎡·75.0㎡·84.98~84.99㎡입니다. 반면 본건은 근린생활시설이고 대상 면적은 41.0167㎡로, 실거래 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 단지의 거래 규모를 보여주는 참고값일 뿐 본건 근린시설의 적정가를 직접 산정하는 비교사례로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.0㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
수치상 본건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균 1,432,250,000원의 19.3%입니다. 그러나 이 비율은 대상 근린생활시설과 용도·면적이 다른 거래를 비교해 산출된 값이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다. 최신 거래 1,595,000,000원도 84.99㎡, 12층 거래로 본건 41.0167㎡ 근린시설과 직접 비교할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,664,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 271,336,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,300,000,000원 중 예상 배당액은 271,336,000원이며 미배당액은 3,028,664,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡역(서울지하철 5호선) 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층이며 사용승인일은 2022.12.01.입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 7~8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 우장산숲아이파크는 576세대이며, 본건은 해당 단지의 근린생활시설입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 비교군 재선정. 60.0~84.99㎡ 단지 실거래는 본건 41.0167㎡ 근린시설과 면적·용도가 맞지 않습니다. 근린시설 자체 거래사례를 확인해야 합니다.
- 임차인·공실 상태 대조. 우재은의 전입·보증금·배당요구 기록과 “공실임” 기재가 함께 존재하므로 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당. 대항력은 없지만 보증금 30,000,000원 임차인의 우선변제 여부는 확인되지 않았고 예상배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 채권 미배당액은 3,028,664,000원이지만 등기상 후순위 권리가 소멸하는 구조이므로 이를 매수인 인수액으로 혼동하면 안 됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 제2종일반주거지역·정비구역·지구단위계획구역 등 이용 제한을 실제 영업용도와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.14. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명인 우재은 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 단순하게 볼 수 없습니다. 최저가 276,000,000원이 단지 최근 12개월 실거래 평균 1,432,250,000원의 19.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그 거래들은 60.0~84.99㎡이고 본건은 41.0167㎡ 근린생활시설입니다. 비교대상이 다르므로 19.3%라는 숫자는 할인율이 아닙니다. 이 사건은 권리 인수보다 근린시설 자체의 적정가와 실제 점유 상태를 확인하는 것이 핵심입니다.
