서울남부지방법원 2026타경5034. 서울 강서구 화곡동 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 1층 102호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고, 사용승인일은 2022.12.01.입니다. 현재 소유자는 백종걸이며 2023.10.31. 매매를 원인으로 2024.03.14. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 접수된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 씨엠지제약 근저당·국 압류· 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 우재은은 보증금 30,000,000원, 월세 500,000원이고, 전입일은 2025.09.17.입니다. 이는 말소기준인 2024.03.14.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.08.10. 접수됐지만 확정일자 정보가 없어 우선변제 여부를 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 배당모형상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 대상면적 33.66㎡ |
| 소유자 | 백종걸 (2023.10.31. 매매, 2024.03.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 525,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 / 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.14. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원입니다. 이후 2025.04.23. 씨엠지제약 근저당권 300,000,000원, 2025.07.23. 국의 압류, 2026.05.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 경매개시 채권자는 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사이며 등기에는 양도인이 주식회사 우리은행으로 표시돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 30,000,000원 / 500,000원 | 2025.09.17 | 2026.08.10 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교대상이 다르다
우장산숲아이파크의 최근 12개월 거래 12건 평균은 1,432,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 1,595,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 현재 최저가 525,000,000원은 최근 12개월 평균의 36.7%입니다.
하지만 이 수치를 대상 근린시설의 시세로 그대로 쓰면 안 됩니다. 대상면적은 33.66㎡이고, 제시된 거래는 60.00㎡·75.00㎡·84.98㎡·84.99㎡ 규모의 아파트 거래입니다. 즉 용도와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 36.7%라는 비율은 참고 숫자일 뿐, 이 근린시설이 실제 시세보다 저렴하다는 근거가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.00㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.00㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.00㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.00㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.00㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.00㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.00㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 525,000,000원 | 517,350,000원 | 2,782,650,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 420,000,000원 | 413,400,000원 | 2,886,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 2,969,504,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 517,350,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,300,000,000원 중 예상 배당액은 517,350,000원이고, 미배당액은 2,782,650,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡역 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 3층, 사용승인일은 2022.12.01.입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 7~8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 5,243,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유범위 확인. 우재은의 점유 부분은 미상입니다. 실제 점유 위치와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 배당요구는 2026.08.10. 접수됐지만 확정일자 정보가 없어 배당순위를 단정하기 어렵습니다.
- 가격 비교자료 재확인. 제시된 12건은 대상 33.66㎡ 근린시설과 용도·면적이 맞지 않으므로 근린시설 자체의 거래·임대 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리관계는 분명합니다. 2024.03.14. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 우재은도 전입일이 2025.09.17.로 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 그렇게 단순하지 않습니다. 감정가와 최저가는 525,000,000원이지만, 제공된 최근 거래 12건은 대상 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 따라서 “최근 평균의 36.7%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건은 권리 위험보다 근린시설 자체의 적정가격을 얼마나 정확히 검증하느냐가 핵심입니다.
