서울남부지방법원 2026타경5034. 화곡동 우장산숲아이파크 단지 내 근린생활시설 제비동 2층 202호입니다. 감정평가 이용상태도 근린생활시설로 이용 중으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 백종걸이며, 2024.03.14. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원이 말소기준입니다. 이후 씨엠지제약 근저당, 국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 우재은이 보증금 30,000,000원, 월차임 500,000원으로 확인되고 2025.09.17. 전입, 2026.08.10. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 대상 면적 | 26.5867㎡ |
| 소유자 | 백종걸 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) / 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.03.14. 접수된 주식회사우리은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 2025.04.23. 씨엠지제약 근저당 300,000,000원, 2025.12.02. 국의 압류, 2026.05.08. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2025.09.17 | 미상 | 2026.08.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일 2025.09.17.은 말소기준 2024.03.14.보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 별도로 인수해 실질취득액이 올라가는 유형은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교하면 안 된다
우장산숲아이파크의 최근 12개월 실거래 평균은 1,432,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 1,595,000,000원입니다. 단순 계산상 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 평균의 13.4%입니다. 그러나 이 수치를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
본건 비교 대상 면적은 26.5867㎡이고 용도는 근린생활시설입니다. 반면 아래 실거래는 전용 60.0~84.99㎡의 주거 거래로 구성되어 있어 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 1.92억원이 시세보다 86.6% 싸다는 식의 결론은 성립하지 않습니다. 근린시설 자체의 임대료·공실률·수익률·동일 상가 거래사례를 별도로 확인해야 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.0㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,488,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 3,300,000,000원, 예상 채권자 배당액은 188,512,000원이며 미배당액은 3,111,488,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 3,111,488,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 3,149,350,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,880,000원 | 120,359,680원 | 3,179,640,320원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니므로, 유찰될수록 낙찰가와 함께 실질취득액도 같은 방향으로 내려갑니다. 현재 회차에서는 192,000,000원, 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원이고 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린시설이며 감정평가상 실제 이용상태도 근린생활시설입니다. 주거용 아파트 호실로 보면 안 됩니다.
- 입지. 화곡역(서울지하철 5호선) 북측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.12.01.이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상3층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 7~8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거와 가격 형성 구조가 다르므로 단지 아파트 실거래만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 특히 현재 제공된 거래사례는 본건 면적과도 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근린시설 비교사례 확보. 본건 26.5867㎡ 근린생활시설과 유사한 면적·층·상권의 실제 상가 거래를 따로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 보증금 30,000,000원·월차임 500,000원의 임차 이력이 있으나 현재 비고는 공실입니다. 현재 임대 가능 수준과 공실 기간을 확인하세요.
- 점유 재확인. 공실 기재와 임차인 조사 이력이 함께 존재하므로 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 배당요구 임차인. 우재은은 2026.08.10. 배당요구를 했으나 확정일자·우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서 원문과 배당요구 서류를 대조하세요.
- 세금·공용비용. 국의 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위와 체납 내역을 확인하고, 관리비 등 공용부분 미납 여부도 확인하세요.
- 신청채권 관계. 경매신청 채권자는 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사이고 등기에는 양도인이 우리은행으로 기재되어 있습니다. 채권양도 및 경매신청 관계 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리 쪽에서는 말소기준이 명확하고, 실제 임차인 1명의 전입이 그보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 근린생활시설 본건과 직접 비교할 실거래가 부족합니다. 단지 아파트 거래가 12건 존재하지만 전용 60.0~84.99㎡ 주거 거래이고 본건은 26.5867㎡ 근린시설이므로 13.4%라는 단순 비율에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 상가 자체 가치와 임대수익 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
