서울남부지방법원 2026타경5034. 본건은 화곡동 우장산숲아이파크의 근린생활시설 제비동 1층 103호입니다. 등기상 소유자는 백종걸이고, 2024.03.14 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 씨엠지제약 근저당권, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 우재은이 확인됩니다. 보증금은 30,000,000원, 월세는 500,000원, 전입일은 2025.09.17입니다. 이 날짜는 말소기준인 2024.03.14보다 늦고, 자료상 대항력도 없는 것으로 판정되어 있습니다. 배당요구는 2026.08.10 접수됐으며, 예상배당 구조상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제1층 제103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 백종걸 |
| 감정가 / 최저가 | 758,000,000원 / 758,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2022.12.01 |
| 단지 규모 | 우장산숲아이파크 · 576세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2024.03.14 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 백종걸의 소유권이전이 있었고, 이후 2025.04.23 씨엠지제약 근저당권 300,000,000원, 2025.07.23 국의 압류, 2026.05.08 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 2025.09.17 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2026.08.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
우재은의 전입은 말소기준권리보다 약 1년 6개월 뒤입니다. 자료상 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 판정돼 있으며, 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 52.9%라는 숫자의 함정
우장산숲아이파크 단지의 최근 12개월 실거래 평균은 1,432,250,000원, 최신 거래는 2026.08 1,595,000,000원입니다. 단순 계산하면 본건 최저가 758,000,000원은 최근 12개월 평균의 52.9%입니다.
하지만 이 수치를 본건의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다. 본건은 근린생활시설이고, 가격자료에서 본건 기준 면적은 47.1105㎡인 반면 최근 거래 표본은 60.0㎡·75.0㎡·84.98㎡·84.99㎡ 등으로 구성되어 있으며 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 따라서 ‘감정가가 단지 실거래의 절반이므로 싸다’는 결론은 금지해야 합니다. 동일 용도 근린시설의 실제 거래·임대료·공실 여부가 확인되기 전에는 감정가 758,000,000원의 가격 매력을 별도로 검증해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.0㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 758,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,980,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 748,020,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,980,000원을 제외한 748,020,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권총액 3,300,000,000원 대비 미배당액은 2,551,980,000원이며, 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 758,000,000원 | 748,020,000원 | 2,551,980,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 606,400,000원 | 597,936,000원 | 2,702,064,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 485,120,000원 | 477,868,800원 | 2,822,131,200원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형 경매가 아닙니다. 따라서 유찰되면 매수인의 실질취득가도 758,000,000원 → 606,400,000원 → 485,120,000원으로 함께 내려갑니다. 다만 어느 가격대가 실제로 저렴한지는 동일 용도 근린생활시설의 시장가격과 임대수익을 확인해야 판정할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡역(서울지하철 5호선) 북측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 다세대·단독(다가구)주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상3층 건물의 1층 근린생활시설이며 사용승인일은 2022.12.01입니다. 승강기·소화전·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 5,243,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형이며 토지면적은 26,632.1㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 주거단지 내 근린시설은 아파트와 가격 형성 방식이 다릅니다. 현재 제공된 거래 표본만으로 본건 상가의 환금성을 가격으로 직접 환산하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 시세 확인. 단지 실거래 평균 1,432,250,000원과의 52.9% 비교는 본건의 적정가격 근거가 아닙니다. 동일 근린시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현재 확인 임대조건은 보증금 30,000,000원·월세 500,000원입니다. 실제 점유범위와 현 임대차 지속 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 명도 관계. 임차인 우재은은 대항력 없음으로 판정돼 있으나 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도·퇴거 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 확정일자·사업자 점유관계 확인. 확정일자는 확인되지 않고 점유부분도 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본의 최종 기재를 다시 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국의 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서의 변경·추가사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 ‘상가 기준’으로 다시 봐야 한다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2024.03.14 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이며 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 758,000,000원은 단지 최근 12개월 거래평균 1,432,250,000원의 52.9%지만, 본건은 근린생활시설이고 비교 표본은 본건 면적과도 일치하지 않습니다. 따라서 이 수치만으로 ‘반값 경매’나 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 적정가격은 상가 자체의 거래·임대·공실 자료로 다시 검증해야 하는 물건입니다.
