서울남부지방법원 2026타경5034. 등기상 소유자는 백종걸이고, 말소기준권리는 2024.03.14. 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2024-230호가 붙어 있어 금액 자체를 이 한 호실의 가치나 실제 채무액으로 곧바로 읽어서는 안 됩니다. 이후 2025.04.23. 주식회사씨엠지제약의 300,000,000원 근저당, 2025.12.02. 국의 압류, 2026.05.08. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
점유 관계에서는 우재은이 보증금 30,000,000원, 월차임 500,000원, 전입일 2025.09.17.로 조사됐고 2026.08.10. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일 2024.03.14.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 동시에 매각물건명세서 비고에는 공실임이라고 기재돼 있으므로, 실제 인도 시점의 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제3층 제301호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 백종걸 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 공실 기재 | 매각물건명세서 비고: 공실임 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2024.03.14. 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤의 씨엠지제약 근저당·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 우재은의 2025.09.17. 전입 역시 말소기준 이후이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2025.09.17 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 비교 대상이 다르다
우장산숲아이파크의 최근 거래 12건 평균은 1,432,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 1,595,000,000원입니다. 계산상 최저가 178,000,000원은 최근 평균의 12.4%에 불과합니다. 그러나 이 숫자를 근거로 “시세보다 87.6% 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
대상과 연결된 면적은 27.2941㎡인데, 참고 거래 12건은 모두 60.0㎡·75.0㎡·84.98㎡·84.99㎡ 규모입니다. 더구나 감정평가상 대상은 근린생활시설로 이용중입니다. 따라서 아래 거래는 같은 단지의 시장 분위기를 보는 참고 자료일 뿐, 대상 호실의 직접 시세 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.0㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 3,300,000,000원이고, 신건 가정 배당액은 174,708,000원입니다. 미배당액은 3,125,292,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 3,125,292,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 3,160,393,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 3,188,474,880원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 유찰 시 핵심 변수는 권리 인수보다 실제 근린생활시설 가치와 적정 응찰가격입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 실제 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다. 사건 용도 표기는 다세대이므로 입찰 전 건축물대장·현황과 이용 형태를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡역(서울지하철 5호선) 북측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층, 사용승인일 2022.12.01.이며 기본 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 노폭 약 7~8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,243,000원/㎡입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대지만 감정평가상 근린생활시설 이용입니다. 실제 사용 가능 용도와 건축물대장·집합건축물 현황을 원본으로 확인하세요.
- 시세 착시 경계. 최저가가 단지 최근 평균의 12.4%라는 숫자만으로 저평가라고 판단하지 마세요. 비교 거래의 면적과 성격이 대상과 다릅니다.
- 임차인. 우재은은 2025.09.17. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 미상입니다.
- 점유. 임차인 조사 기록과 “공실임” 기재가 함께 있으므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 공동담보. 우리은행 3,000,000,000원 근저당에는 공동담보목록 제2024-230호가 붙어 있습니다. 등기 금액을 이 호실 단독 채무로 해석하지 마세요.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 얼마에 사는가’가 핵심
등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.14. 우리은행 근저당이 기준이고 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 소멸하며, 우재은 역시 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 사건 용도는 다세대인데 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 제공된 우장산숲아이파크 실거래는 대상보다 훨씬 큰 60.0~84.99㎡ 거래입니다. 따라서 최저가가 단지 평균의 12.4%라는 수치 자체를 투자 매력으로 환산할 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 실제 용도, 현장 상태, 근린생활시설의 직접 비교가치를 확인한 뒤 응찰가격을 정하는 것이 핵심입니다.
