서울남부지방법원 2026타경5034. 서울 강서구 화곡동 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제2층 제201호입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 근린생활시설이고, 감정가는 197,000,000원, 현재 최저매각가 역시 197,000,000원입니다. 소유자는 백종걸이며 2024.03.14. 소유권이전과 같은 날 우리은행 근저당 채권최고액 3,000,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.04.23. 씨엠지제약 근저당 300,000,000원, 2025.12.02. 국의 압류, 2025.12.29. 강서구(서울특별시)의 압류, 2026.05.08. 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이 권리들은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시결정 채권자는 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사이며 양도인은 주식회사 우리은행으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제2층 제201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 대상면적 | 27.2941㎡ |
| 소유자 | 백종걸 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,741,088,653원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2024.03.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 뒤에 설정된 씨엠지제약 근저당, 국·강서구 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 신고는 있지만 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재은 | 미상 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2025.09.17 | 미상 | 2026.08.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
우재은의 전입일은 2025.09.17.로 말소기준권리인 2024.03.14. 우리은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.08.10. 접수돼 있으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 승계나 대위신고도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 직접 비교가 성립하지 않는다
우장산숲아이파크의 최근 거래 12건 평균은 1,432,250,000원이고 최신 거래는 2026.08. 1,595,000,000원입니다. 단순 계산 지표상 최저가 197,000,000원은 최근 12개월 평균의 13.8%입니다. 그러나 이 거래들은 60.0㎡·75.0㎡·84.98㎡·84.99㎡ 등 아파트 주거면적 거래이고, 분석 대상은 27.2941㎡ 근린시설입니다. 면적 매칭도 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 1,595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 12 | 1,510,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 1,450,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 1,430,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 1,495,000,000원 |
| 2026.07 | 75.0㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 1,500,000,000원 |
| 2026.05 | 75.0㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 8 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 15 | 1,392,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 1,270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,432,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 193,442,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사씨엠지제약 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 3,300,000,000원, 예상 채권자 배당은 193,442,000원, 미배당은 3,106,558,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 197,000,000원 | 193,442,000원 | 3,106,558,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 157,600,000원 | 154,593,600원 | 3,145,406,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 3,176,485,120원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 곧 임차보증금 인수 증가로 이어지는 대항력 인수형이 아닙니다. 다만 유찰 가격이 내려간다는 사실과 적정 시세 여부는 별개입니다. 근린시설 자체의 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 157,600,000원이나 126,080,000원을 곧바로 싸다고 평가할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡역(서울지하철5호선) 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독(다가구)주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.12.01.이며 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근린시설 자체 시세 확인. 현재 제공된 12건 거래는 아파트 주거 거래입니다. 대상 근린시설 27.2941㎡와 직접 비교하지 마세요.
- 임차관계 원본 대조. 우재은은 보증금 30,000,000원·월세 500,000원으로 신고돼 있고 전입은 말소기준 이후입니다. 배당요구 접수와 확정일자 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서 비고는 공실임으로 기재돼 있으므로 실제 현장 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국·강서구 압류가 있으며 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다.
- 회차 가격을 시세로 오인하지 않기. 1회 유찰 157,600,000원, 2회 유찰 126,080,000원은 경매 최저가 시나리오일 뿐 근린시설의 적정 시세를 뜻하지 않습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘비교 가능한 시세’가 핵심
이 사건의 등기 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.14. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 우재은의 전입 역시 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 197,000,000원과 비교되는 최근 거래평균 1,432,250,000원은 우장산숲아이파크 아파트 거래이고, 대상은 27.2941㎡ 근린시설입니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 13.8%라는 숫자는 할인 근거가 아닙니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 근린시설 자체의 적정 매매가와 임대수익을 별도로 확인하는 것입니다.
