수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심그린타운의 전용 58.98㎡ 다세대주택입니다. 소유자 용필순은 2016.01.19. 거래가 147,000,000원에 소유권을 취득했고, 2018.11.27. 용인축산업협동조합 앞으로 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 2010년과 2012년에 설정된 선행 근저당권도 각각 2012.08.07.과 2018.11.29. 말소등기가 확인됩니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 조사된 전입·점유자는 총 11명이고, 그중 이중헌은 2015.05.18., 전태형은 2017.11.07. 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길68번길 17-52, 2층 비-202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.98㎡ · 방3·주방 및 식당·거실·발코니·욕실 |
| 현황 표시 | 동심타운(동심그린타운) 108동 202호 |
| 소유자 | 용필순 (2016.01.19. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (감정가의 70%·1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유민수 / 133,290,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 규모 / 준공 | 동심그린타운 108동 · 총 10세대 · 2010.01.22. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
2010년 서울경기양돈축산업협동조합 근저당과 2012년 국민은행 근저당은 말소기준일보다 앞서 설정됐지만 이후 각각 말소등기가 이뤄졌습니다. 따라서 현존하는 말소기준은 2018.11.27. 용인축산업협동조합 근저당입니다. 이후의 경매개시결정과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 조사 인원 11명, 선순위 가능 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중헌 | 2015.05.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전태형 | 2017.11.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은정 | 2019.02.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백운경 | 2019.02.27 | 미상 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희민 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태성 | 2020.10.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강은숙 | 2021.03.19 | 미상 | 2024.07.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임요한 | 2022.11.30 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김담현 | 2023.03.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염동화 | 2024.02.08 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희숙 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일 2018.11.27.보다 먼저 전입한 사람은 이중헌과 전태형입니다. 다만 전입일만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 개시와 지속 여부, 임대차계약의 존재, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 나머지 9명은 확인된 전입일이 모두 말소기준 이후이므로 해당 전입일 기준 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득가는 미확정
동심그린타운 108동 전용 58.98㎡와 면적이 일치하는 실거래는 총 3건입니다. 최신 거래는 2022.12.의 190,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 2건 기준 195,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 11.4% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 58.98㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 58.98㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 58.98㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.98㎡ | 3건 | 188,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.98㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 65.3%, 전체 평균 188,333,333원의 67.6%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 확인된 최신 거래가 2022.12.이고 매각기일은 2026.07.13.이므로 거래 시점 사이의 간격이 큽니다. 여기에 선순위 가능 임차인의 보증금까지 더해질 수 있어 127,400,000원을 시세 비교의 최종 기준으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 4,816,400원 |
| 4. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 108,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 유민수 | 133,290,958원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 용인축산업협동조합 | 24,383,959원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 용인축산업협동조합 | 133,290,958원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상표상 총 채권액은 778,965,875원, 배당액은 124,816,400원, 미배당액은 654,149,475원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가능 임차인의 보증금 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차인 변수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 654,149,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 691,791,115원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 718,063,544원 | 0원 |
유찰이 이어지면 낙찰대금은 89,180,000원, 62,425,999원으로 내려갑니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 유찰만으로 안전마진이 커진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리를 고려할 때 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물의 2층으로, 치장벽돌 외벽과 샷시창호가 적용됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전·화재탐지설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측의 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 469㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 3건이어서, 가격 비교 표본이 많지 않습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 임차인 확인. 이중헌·전태형의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일과 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 사람의 확정일자와 배당요구 여부, 예상 배당액을 대조해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 11명의 점유관계 대조. 조사된 전입·점유자가 11명이므로 대상 호실의 실제 점유자와 각 전입자의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 건물·호수 특정. 등기상 비-202호와 현황상 동심그린타운 108동 202호가 동일한지 건축물대장·현황도·출입문 표기를 대조하세요.
- 말소된 근저당 재확인. 2010년 및 2012년 근저당의 말소 상태와 예상배당표의 채권 항목이 일치하는지 원본 서류로 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으므로 교부청구액을 확인하세요.
- 시세 재조사. 확인된 최신 실거래가 2022.12.이므로 2026.07.13. 입찰 기준 현장 매물과 최근 거래를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “65.3% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
최저가 127,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 195,000,000원보다 크게 낮습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 가능 임차인 2명의 보증금입니다. 두 사람의 대항력과 보증금이 인정되고 배당으로 회수되지 않는다면 그 미배당액은 매수인의 실질취득비용에 더해집니다.
등기부상 말소기준 이후 권리들은 소멸하지만, 조사된 전입·점유자가 11명이고 건물·호수 표시도 현황과 대조가 필요합니다. 실거래 역시 3건에 그치며 최신 거래가 2022.12.입니다. 따라서 현재 판단은 표면 가격은 매력적이나 실질가격은 미확정입니다. 임차보증금과 점유관계가 해소되기 전에는 저가 매수로 평가할 수 없으며, 확인 결과에 따라 수익성과 입찰 가능 여부가 완전히 달라지는 조건부 검토 물건입니다.
