수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심그린타운 108동으로 표시되는 지하층 다세대주택입니다. 감정가는 156,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 109,200,000원입니다. 매수인이 떠안을 금액은 배당 시뮬레이션상 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 109,200,000원입니다.
권리 구조만 보면 2010년 설정된 근저당권보다 앞선 임차인은 없습니다. 문제는 사람 수입니다. 조사된 전입자는 모두 11명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 실제 점유 관계와 인도 범위가 복잡할 수 있으므로, 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 명도 확인은 단순하지 않은 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길68번길 17-52, 지1층비-비102호 |
| 현황 표시 | 동심타운(동심그린타운) 108동 B02호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 59.36㎡ · 지하 1층 · 방3·주방 및 식당·거실·발코니·욕실 |
| 소유자 | 용필순 (2016.01.19. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유민수 / 133,290,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 준공 / 세대수 | 2010.01.22. / 10세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당권
말소기준권리는 2010.02.05. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준일은 최초 설정일인 2010.02.05.로 유지됩니다.
2024.05.28. 유민수의 강제경매개시결정, 용인축산업협동조합 가압류, 국세·지방세 압류, 2025.08.18. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 2026.03.06. 주택도시보증공사 가압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기됐습니다. 배당으로 만족하지 못하는 금액이 크더라도 등기상 후순위 권리가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 대항력은 모두 없음
조사된 11명은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 전입일은 2015.05.18.부터 2024.05.24.까지로 모두 말소기준일인 2010.02.05.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 모두 없고 매수인 인수도 0원입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 2019.02.18. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이태성 | 2020.10.08. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전태형 | 2017.11.07. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이중헌 | 2015.05.18. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희민 | 2020.07.28. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김희숙 | 2024.05.24. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임요한 | 2022.11.30. | 미상 / 미상 | 2024.06.07. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 염동화 | 2024.02.08. | 미상 / 미상 | 2024.06.07. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강은숙 | 2021.03.19. | 미상 / 미상 | 2024.07.12. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김담현 | 2023.03.23. | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백운경 | 2019.02.27. | 미상 / 미상 | 2024.07.05. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 최신성은 낮다
동심그린타운 108동의 면적 일치 실거래는 3건입니다. 거래가는 175,000,000원부터 200,000,000원까지이고 전체 평균은 188,333,333원입니다. 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2022.12.의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 58.98㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 58.98㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 58.98㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 188,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 195,000,000원 |
현재 실질취득액 109,200,000원은 최근 12개월 평균의 56.0%, 전체 평균의 58.0%입니다. 최근 거래군은 이전 거래보다 11.4% 높은 상승 추세로 계산됩니다. 숫자상 가격 간격은 크지만, 최신 거래가 2022.12.이고 비교 거래가 모두 3층인 반면 경매 대상은 지하 1층입니다. 따라서 과거 3층 거래가를 현재 지하층 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 유민수 | 133,290,958원 | 22,871,200원 |
| 3. 가압류 · 용인축산업협동조합 | 24,383,959원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 133,290,958원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 514,965,875원 중 106,871,200원이 배당되고 미배당액은 408,094,675원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 부족과 실질취득
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 109,200,000원 | 106,871,200원 | 408,094,675원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 440,301,795원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 462,821,019원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당은 증가하지만, 대항력 있는 임차인이 없어 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자가 큰 손실을 보더라도 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 약 6m 포장도로에 접하고, 차량 접근이 가능합니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 10세대 규모의 다세대주택이고 대상 호수는 지하층입니다. 거래 표본도 3건뿐이어서 일반 아파트보다 가격 확인과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목적물 특정. 등기상 제비-비102호와 현황상 동심그린타운 108동 B02호가 동일한 출입문인지 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 조사된 11명 중 현재 실제 점유자가 누구인지, 세대별·방별 점유인지 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 각 전입자의 보증금·확정일자·점유 개시일과 배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 세 차례 등기됐고 일부는 해제됐습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 지하층 상태. 채광·환기·습기·누수·곰팡이와 실제 내부 이용 상태를 확인하세요.
- 시세 재확인. 비교 거래는 모두 2021.11.~2022.12.의 3층 거래입니다. 현재 지하층 매도 호가와 실제 거래 가능 금액을 별도로 조사하세요.
- 명도비용. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 존재하면 인도명령·송달·협의 과정이 길어질 수 있으므로 명도 기간과 비용을 보수적으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 11명의 실제 점유다
이 사건의 권리 기준선은 명확합니다. 2010.02.05. 근저당권보다 앞선 임차인은 없고, 조사된 실제 임차인 11명도 모두 후순위 전입자입니다. 따라서 낙찰가가 109,200,000원이든 이후 회차의 76,440,000원·53,508,000원이든 매수인 인수는 0원입니다.
다만 안전한 등기 구조가 곧 쉬운 물건을 뜻하지는 않습니다. 11명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 현재 점유 관계도 확인해야 합니다. 등기상 호수와 현황상 B02호 표시에 차이가 있으며 대상은 지하층입니다. 실거래 표본 대비 가격 간격은 크지만 최신 거래가 2022.12.이고 모두 3층 거래라는 한계도 있습니다. 결론은 권리 인수는 합격, 점유·목적물 특정과 현재 시세는 현장 확인 필수입니다.
