수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 소재 다세대주택으로, 현황상 건물은 ‘동심타운(동심그린타운) 112동’, 대상 호수는 401호로 표시됩니다. 전용면적은 49.81㎡이며, 소유자 용필순 씨가 2015.04.13 거래가 130,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 159,000,000원, 분석 기준 최저가는 감정가의 70%인 111,300,000원입니다.
표면만 보면 비교 실거래 152,000,000원보다 40,700,000원 낮습니다. 하지만 이 물건은 가격보다 먼저 임차관계를 확정해야 하는 사건입니다. 말소기준은 2024.05.28 강제경매개시결정인데, 조사된 11명의 전입일이 모두 그보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길68번길 17-55, 4층401호 |
| 현황 표시 | 동심타운(동심그린타운) 112동 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.81㎡ · 4층 |
| 소유자 | 용필순 (2015.04.13 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유민수 / 133,290,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 준공 / 세대수 | 2010.08.25 / 9세대 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차관계가 핵심
2010.09.15 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 2019.05.09 채권최고액 24,000,000원으로 변경된 뒤 2019.09.25 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2022.11.21 경기광주세무서의 압류도 2023.02.16 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 말소기준은 2024.05.28 강제경매개시결정입니다.
말소기준 이후의 용인축산업협동조합 가압류, 경기광주세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 용인축산업협동조합 가압류에는 2025.03.10 일부해제를 원인으로 한 말소 기록도 있으므로 현재 잔존 범위는 등기 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 분류 11명, 전원 보증금 미상
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인원은 없으므로 실제 임차인으로 분류된 인원은 11명입니다. 전입일은 모두 말소기준인 2024.05.28보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제 여부도 미상입니다. 배당요구가 확인되는 인원은 임요한·염동화·강은숙·백운경입니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 신고 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중헌 | 2015.05.18 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 전태형 | 2017.11.07 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김은정 | 2019.02.18 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 백운경 | 2019.02.27 | 2024.07.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김희민 | 2020.07.28 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이태성 | 2020.10.08 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강은숙 | 2021.03.19 | 2024.07.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임요한 | 2022.11.30 | 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김담현 | 2023.03.23 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 염동화 | 2024.02.08 | 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김희숙 | 2024.05.24 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 73.2%는 ‘보증금 인수 전’ 숫자
동심그린타운 112동 전용 49.81㎡의 확인된 실거래는 2023.07, 1층, 152,000,000원 한 건입니다. 표본이 1건뿐이며 감정가 159,000,000원은 이 거래가의 약 104.6%, 최저가 111,300,000원은 73.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 49.81㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 평균 | 49.81㎡ | 1건 | 152,000,000원 |
최저가와 비교 실거래 사이에는 40,700,000원의 간격이 있지만, 이 간격은 임차보증금 인수액이 확인되기 전에는 안전마진이 아닙니다. 미배당 보증금이 더해져 실질취득가가 152,000,000원 이상이 되면 가격 우위는 사라집니다. 거래 표본도 1건에 불과해 층·향·내부상태 차이를 보정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 2. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 111,600,000원 | 108,941,800원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 유민수 | 133,290,958원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 용인축산업협동조합 | 24,383,959원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 409,274,917원, 채권자 예상배당 108,941,800원, 미배당 300,333,117원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 표입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 111,300,000원 | 108,941,800원 | 300,333,117원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 333,167,297원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 356,119,583원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 광주시 신현동 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동심그린타운 112동이 속한 토지는 서측 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 자연보전권역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 9세대 규모의 다세대주택이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서, 가격 검증과 재매각 시세 판단에 사용할 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 11명의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부, 세대별 관계와 전출 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전원의 확정일자와 배당요구 종기 준수 여부를 매각물건명세서 및 문건접수 내역으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 인수 가능한 미배당 보증금을 더한 뒤 152,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 말소 근저당 확인. 2019.09.25 말소된 근저당이 예상배당표에는 배당 대상으로 남아 있으므로 등기 원문과 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 현황 표시 대조. 등기상 건물명·동 표시와 현황상 동심그린타운 112동 401호가 같은 전유부분인지 집합건축물대장과 도면으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 다수 전입자가 실제로 점유 중인지, 단일 세대의 가족관계인지, 별도 임대차관계인지 확인한 뒤 명도 비용과 기간을 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·감정평가서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “73.2%보다 먼저 확인할 숫자는 11명”
이 물건의 최저가는 비교 실거래의 73.2%지만, 그 비율만으로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 실제 임차인 분류 인원이 11명이고, 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 낙찰가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수액이 늘어나면 실질취득가는 낮아지지 않을 수 있습니다.
등기상 선행 근저당과 압류는 말소 기록이 있고 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 예상배당표에는 이미 말소된 근저당이 배당 대상으로 반영돼 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격 판단 보류, 임차관계와 배당기초부터 재검증”입니다. 보증금 총액과 미배당 승계액이 확정되기 전에는 응찰가 상한도 정할 수 없습니다.
