수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 동심그린타운(108동) 1층 A-101호, 전용 58.98㎡ 다세대주택입니다. 방 3개·주방 및 식당·거실·발코니·욕실 등으로 이용 중이며, 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 123,900,000원입니다. 그러나 이 사건은 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 보증금 140,000,000원의 김경진 임차권이 명시돼 있고, 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 기준으로 김경진에게 배당될 금액은 121,365,400원, 남는 보증금은 18,634,600원입니다. 따라서 알려진 권리만 반영해도 매수인의 실질취득액은 최저가와 인수액을 합한 142,534,600원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 김경진의 미배당 보증금이 그만큼 증가해, 실질취득액은 약 1.4억대에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길68번길 17-52, 1층에이-101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.98㎡ · 1층 · 방3·주방 및 식당·거실·발코니·욕실 |
| 소유자 | 용필순 (2016.02.18. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유민수 / 133,290,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지 / 준공 | 동심그린타운(108동) · 10세대 · 2010.01.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 담보권보다 선순위 전입자가 핵심
2010년과 2018년에 설정됐던 근저당권은 각각 2018.05.28과 2022.07.05에 말소됐고, 2022년 국세 압류도 2023.06.27 해제됐습니다. 현재 분석의 기준일은 2024.05.28 강제경매개시결정입니다. 이후의 용인축산업협동조합 가압류, 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 확정된 보증금은 1명뿐
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 확인된 실제 임차인은 총 12명입니다. 김경진은 보증금·확정일자·배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 판단할 수 있습니다. 나머지 11명은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 2019.02.18 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이태성 | 2020.10.08 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전태형 | 2017.11.07 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이중헌 | 2015.05.18 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희민 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김희숙 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임요한 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 / 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 염동화 | 2024.02.08 | 미상 | 미상 / 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강은숙 | 2021.03.19 | 미상 | 미상 / 2024.07.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김담현 | 2023.03.23 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백운경 | 2019.02.27 | 미상 | 미상 / 2024.07.05 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김경진 전유부분 전부 | 2022.07.07 | 140,000,000원 | 2022.06.10 / 2024.07.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김경진 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 123,900,000원 | 18,634,600원 | 142,534,600원+ |
| 2회 유찰 시 49% | 86,730,000원 | 55,231,140원 | 141,961,140원+ |
| 3회 유찰 시 34% | 60,710,999원 | 80,781,799원 | 141,492,798원+ |
김경진 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰될수록 낙찰가 절감분만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 집행비용 차이로 소폭 변동하지만, 확인된 실질취득액은 세 회차 모두 약 1.4억대입니다. 따라서 60,710,999원까지 유찰돼도 60,710,999원에 취득하는 물건이 아닙니다. 보증금 미상 전입자 11명의 권리까지 확인되기 전에는 표의 실질취득액 역시 최종액이 아니라 하한선입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 63.5%가 아닌 실질취득액으로 봐야 한다
동심그린타운(108동) 전용 58.98㎡의 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 188,333,333원, 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2022.12의 190,000,000원입니다. 최근 표본은 이전 표본보다 11.4% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 58.98㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 58.98㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 58.98㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.98㎡ | 3건 | 188,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.98㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
최저가 123,900,000원은 최근 12개월 평균의 63.5%지만, 이 수치는 임차보증금 인수를 빼고 계산한 값입니다. 확인된 김경진 인수분까지 더한 실질취득액은 142,534,600원이며, 미상 임차인 위험을 포함하면 더 높아질 수 있습니다. 알려진 금액만으로는 최신 거래와 최근 평균보다 낮지만, 실거래 표본이 2021.11~2022.12의 3건에 그치고 추가 인수액도 확정되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 단계는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 김경진 보증금 | 140,000,000원 | 121,365,400원 미배당 18,634,600원 인수 |
| 2. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 0원 2018.05.28 말소 |
| 3. 용인축산업협동조합 근저당 | 105,600,000원 | 0원 2022.07.05 말소 |
| 4. 경매신청채권자 유민수 | 133,290,958원 | 0원 |
| 5. 용인축산업협동조합 가압류 | 24,383,959원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 가압류 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 김경진 임차보증금 일부만 배당되고 매각대금이 모두 소진됩니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 전입자 11명의 권리는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비, 소화전·화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 동측 약 6m 포장도로에 접하는 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 469.0㎡, 공시지가는 839,100원/㎡이며 지형은 평지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래가 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 11명의 점유 호수 확인. 각 전입자가 A-101호를 실제 점유하는지, 다른 호수 또는 세대원인지 현황조사 원문과 주민등록 자료로 대조해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유개시일·배당요구 여부를 사람별로 확인해 추가 인수액을 계산해야 합니다.
- 김경진 보증금 잔액 반영. 현재 회차 입찰가에는 최소 18,634,600원의 인수액을 더해 총투입액을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 김경진 보증금 인수가 증가해 확인분 실질취득액은 141,961,140원·141,492,798원 수준입니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제·집행비용 및 추가 배당요구에 따라 김경진 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 대상 확인. 다수 전입자가 확인된 만큼 실제 점유자와 이사 협의 대상이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 도시가스·수도 등 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 계획관리지역·자연보전권역 등 규제가 이용 및 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.239억 낙찰”이 아니라 “1.425억 이상 취득”
이 물건의 최저매각가는 123,900,000원이지만, 김경진의 미배당 보증금 18,634,600원을 합치면 확인 가능한 실질취득액은 이미 142,534,600원입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 증가해 확인분 총액은 약 1.4억대에서 유지됩니다.
여기에 말소기준일 이전 전입자 11명의 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력과 인수액을 확인하지 않은 상태에서는 실거래 190,000,000원이나 최근 12개월 평균 195,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 확정 인수 18,634,600원, 추가 인수액 미상, 실제 임차인 12명. 이 세 가지가 해소되기 전에는 할인율보다 권리 불확실성이 훨씬 큰 물건입니다. 결론은 입찰 보류 및 임차관계 원본 확인입니다.
