수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동 소재 전용 56.055㎡ 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 욕실 등이며, 등기상 소유자는 용필순입니다. 용필순은 2012.08.03 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기 흐름만 보면 2010.03.31 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 2020.07.21 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 등기상 선행 담보권이 아니라 2024.05.28 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인입니다. 조사된 11명의 전입일이 모두 그보다 빠르기 때문에, 각 임대차의 보증금·계약 내용·실제 점유가 확인되기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인이 핵심

2010년 근저당권은 채권최고액이 120,000,000원에서 60,000,000원으로 변경됐고, 채무자도 용필순으로 계약 인수됐지만 2020.07.21 해지로 말소됐습니다. 따라서 그 근저당권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 2024.05.28 강제경매개시결정 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 순위입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 승계 중복신고 0명

배당요구가 확인되는 사람은 김희민·임요한·염동화·강은숙·백운경 등 5명입니다. 이 가운데 확정일자가 확인되는 사람은 김희민 1명입니다. 나머지 임차인의 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으며, 배당요구를 하지 않은 선순위 대항력 임차인이 실제로 존재할 경우 미배당 보증금 전부가 매수인에게 남을 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 70.8% 할인처럼 보여도 결론은 보류

동심그린타운 109동의 확인된 동일 면적 실거래는 2021.10 거래 1건입니다. 거래 표본이 한 건이고 매각기일과 거래 시점 사이의 간격도 커, 이 금액만으로 2026년의 현재 시세를 확정하기는 어렵습니다.

최저가 119,000,000원은 확인된 거래가 168,000,000원의 70.8%입니다. 감정가 170,000,000원은 이 거래보다 2,000,000원 높습니다. 명목 최저가만 보면 할인 폭이 있지만, 대항력 가능 임차인의 미배당 보증금이 더해지면 실질취득가는 168,000,000원에 근접하거나 이를 넘어설 수도 있습니다. 따라서 “최저가가 거래가보다 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

채권 총액 417,674,917원 중 예상 배당액은 116,534,000원, 미배당액은 301,140,917원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 2필 일단의 사다리형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 10세대 규모이고 동일 면적 실거래가 1건만 확인돼, 가격 비교와 재매각 가능성 판단에 충분한 거래 표본이 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 11명 전원의 임대차 원본 확인. 임대차계약일, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부와 퇴거 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 배당요구와 확정일자 대조. 배당요구가 확인된 5명 가운데 김희민 외 4명의 확정일자와 우선변제 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구 없는 임차인 점검. 배당요구가 확인되지 않은 선순위 임차인이 대항력을 유지하면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
• 근저당 말소 여부 재확인. 2010년 근저당권은 2020.07.21 말소됐으나 예상배당표에는 배당 대상으로 반영돼 있습니다.
• 호수 표시 대조. 등기상 건물명·동 표시가 없고 현황은 동심타운(동심그린타운) 109동 102호이며, 에이와 비의 구분은 확인되지 않았습니다.
• 실질취득가 기준 응찰. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수되는 미배당 보증금을 합한 금액으로 계산해야 합니다.
• 실거래 보강. 확인된 거래는 2021.10 한 건뿐이므로 현재 매물 가격과 실제 거래 가능 금액을 추가로 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인”이 아니라 “인수액 미상” 사건

이 물건의 숫자만 보면 감정가 170,000,000원에서 119,000,000원으로 내려와 매력적으로 보입니다. 확인된 실거래 168,000,000원과 비교해도 70.8%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율과 반대입니다.

말소기준일보다 앞선 실제 임차인 11명의 보증금이 모두 확인되지 않았고, 배당요구가 확인되지 않은 사람도 있습니다. 이들이 대항력을 갖춘 임차인으로 인정되면 미배당 보증금은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 현재 119,000,000원은 실질취득가가 아니라 실질취득가의 최저선입니다.

권리 확인 전에는 가격 판단도 불가능합니다. 임차보증금과 실제 배당액을 확정한 뒤에도 총취득부담이 시세 아래인지 다시 계산해야 합니다. 현 단계의 결론은 최저가 메리트 보류, 입찰 위험 높음입니다.