수원지방법원 2024타경59096. 경기도 광주시 신현동 동심그린타운 108동으로 표시된 4층 비-402호, 전용 58.98㎡ 다세대주택입니다. 감정가 182,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 127,400,000원으로 내려왔습니다. 소유자 용필순은 2016.01.19. 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2010.02.05. 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이 사건의 권리판단은 기준일이 명확합니다. 전입·임차인 12명의 전입일은 모두 2010.02.05. 이후이고, 김지원의 임차권등기도 2024.09.23.에 이뤄졌습니다. 따라서 확인된 자료상 대항력 있는 임차인은 없으며, 임차보증금 120,000,000원이 등기된 김지원도 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 선순위 임차인은 아닙니다. 낙찰가 외 별도 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길68번길 17-52, 4층비-402호 |
| 현황 표시 | 동심타운(동심그린타운) 108동 · 비-402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.98㎡ · 방3·주방 및 식당·거실·발코니·욕실 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 4층 · 도시가스 개별난방 |
| 소유자 | 용필순 (2016.01.19. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유민수 / 133,290,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2010.02.05. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 강제경매, 임의경매, 가압류, 압류 및 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2019.04.25. 채권최고액 24,000,000원으로 변경된 등기가 있고, 2025.07.18. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 있으므로 실제 채권액과 배당권자는 채권계산서 및 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 대항력 인수는 0원
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 실제 임차인 및 전입자는 총 12명입니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2010.02.05.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 김지원을 제외한 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 사람은 임요한·염동화·강은숙·백운경·김지원입니다. 이 불확실성은 매수인 보증금 인수보다는 실제 점유자 특정과 명도 절차에 영향을 줍니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 2019.02.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태성 | 2020.10.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전태형 | 2017.11.07 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이중헌 | 2015.05.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희민 | 2020.07.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희숙 | 2024.05.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임요한 | 2022.11.30 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염동화 | 2024.02.08 | 미상 | 2024.06.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강은숙 | 2021.03.19 | 미상 | 2024.07.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김담현 | 2023.03.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백운경 | 2019.02.27 | 미상 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지원 | 2020.10.07 | 120,000,000원 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 거래 표본이 적다
동심그린타운 108동은 총 10세대, 2010.01.22. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 58.98㎡ 일치 거래는 3건이며 거래가는 175,000,000원부터 200,000,000원입니다. 전체 평균은 188,333,333원, 표본의 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2022.12. 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 58.98㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.02 | 58.98㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.11 | 58.98㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.98㎡ | 3건 | 188,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.98㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
현재 최저가 127,400,000원은 전체 평균의 67.6%, 표본의 최근 12개월 평균의 65.3%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.4% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 자료는 아닙니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득 기준금액도 최저가와 같은 127,400,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 유민수 | 133,290,958원 | 4,816,400원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 용인축산업협동조합 | 24,383,959원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 133,290,958원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 550,965,875원 중 예상 배당액은 124,816,400원이며 미배당액은 426,149,475원입니다. 신청채권자 유민수의 예상 배당은 4,816,400원입니다. 이는 채권자 측 미회수 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 부족 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 426,149,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 463,791,115원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 490,063,544원 | 0원 |
유찰이 이어져도 후순위 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 확인된 권리관계에서 낙찰자의 임차보증금 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 매각가가 낮아질수록 채권자의 배당 부족이 확대돼 취하·변경 가능성과 절차 진행 상황을 법원 문건으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 신현동 937-4·940-6 토지는 동측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 469.0㎡, 공시지가는 839,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 거래가 3건이므로 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 전입·임차인 12명의 현재 거주 여부와 실제 점유자를 현장조사 및 전입세대확인서로 대조하세요.
- 보증금·확정일자. 김지원을 제외한 11명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부는 매각물건명세서와 배당요구 서류로 확인해야 합니다.
- 임차권자 김지원. 임차보증금 120,000,000원, 확정일자 2020.08.28., 전입일 2020.10.07. 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경·이전. 2019.04.25. 변경등기와 2025.07.18. 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기에 따른 실제 피담보채권액을 확인하세요.
- 당해세. 2025.12.24. 국 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 호별 표시. 등기상 건물명·동 표시와 현황상 동심그린타운 108동 표시를 집합건축물대장·도면·현장으로 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가는 표본의 최근 12개월 평균 대비 65.3%지만 최신 거래가 2022.12.이고 표본이 3건뿐이므로 현재 매물과 수리비를 함께 비교하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 계획관리지역 등 토지이용 제한의 적용 범위를 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 법원 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 현재 시세
이 물건은 말소기준이 2010.02.05. 근저당권으로 매우 앞서 있고, 실제 임차인 12명 모두 후순위 전입자입니다. 김지원의 120,000,000원 임차권도 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 127,400,000원 역시 표본의 최근 12개월 평균 195,000,000원의 65.3%로 수치상 가격 간격이 있습니다.
그러나 인수 0원만 보고 단순한 물건으로 판단하기는 어렵습니다. 다수 전입자의 실제 점유관계와 11명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 동일 면적 실거래는 3건뿐이며 최신 거래는 2022.12.입니다. 여기에 건물명·동 표시 대조, 근저당 변경·이전, 국세 압류와 당해세 확인도 필요합니다. 결론은 권리 인수는 안전형, 현장 확인 난도는 주의형입니다. 입찰가의 근거는 과거 평균만이 아니라 현재 매물·수리 상태·점유 명도비용까지 포함해 정해야 합니다.
