매력지수 C등급 · 가격 매력은 있으나 대항력 가능 임차인 12명·보증금 미상으로 인수 위험이 큰 물건
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 대항력 가능 임차인 다수와 보증금 미상으로 실질취득가 확인이 필요해 보수적 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 가격은 매력적입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 가능 임차인 12명입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없으며, 실제 취득비용은 임차인 인수 여부에 따라 달라집니다.
감정가 / 최저가
177,000,000원 / 123,900,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
195,000,000원
최근 거래 2건 기준
최저가 ÷ 최근시세
63.5%
단, 임차인 인수 확인 필요
인수 위험
임차인 12명
보증금 미상
수원지방법원 2024타경59096. 경기도 광주시 신현동 동심그린타운(108동) 다세대주택입니다. 등기상 강제경매개시결정이 진행 중이며, 신청채권자는 유민수입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 주택임대차 관계는 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
특히 현황조사상 전입신고가 말소기준권리보다 앞선 임차인이 다수 확인됩니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 가능성과 인수금액은 확정할 수 없으며, 낙찰 전 매각물건명세서와 임차관계를 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2024타경59096
소재지
경기도 광주시 상태길68번길 17-52, 1층비-102호
물건종류 / 용도
다세대주택 · 방3, 주방및식당, 거실, 발코니 및 욕실 등
소유자
용필순
감정가 / 최저가
177,000,000원 / 123,900,000원
신청채권자 / 청구
유민수 / 133,290,958원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기상 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 근저당권들은 이미 말소된 상태이며, 국세 압류·가압류 등 일부 권리도 소멸 또는 매각소멸 대상입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기부만으로 판단할 수 없어 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능 12명
임차인
전입일
대항력
상태
김은정
2019.02.18
가능
보증금 미상
이태성
2020.10.08
가능
보증금 미상
전태형
2017.11.07
가능
보증금 미상
이중헌
2015.05.18
가능
매각물건명세서 확인
김희민
2020.07.28
가능
보증금 미상
김희숙
2024.05.24
가능
보증금 미상
임요한
2022.11.30
가능
배당요구
염동화
2024.02.08
가능
배당요구
강은숙
2021.03.19
가능
배당요구
김담현
2023.03.23
가능
보증금 미상
백운경
2019.02.27
가능
배당요구
⚠️ 인수금액 확인 전 입찰 금지 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 매수인의 실질취득가는 낙찰가+미배당 인수금액이 될 수 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 최저가 123,900,000원만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 123,900,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,534,600원
강제경매개시결정 · 유민수
133,290,958원
121,365,400원
가압류 · 주택도시보증공사
140,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 거래가격
최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차인 인수 여부에 따라 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
✅ 가격 관점 최저매각가 123,900,000원은 최근 12개월 평균 거래 195,000,000원의 63.5% 수준으로 표면 가격 경쟁력은 있습니다.
⛔ 권리 관점 대항력 가능 임차인 12명과 보증금 미상 상태가 가장 큰 위험입니다. 임차보증금이 확인되기 전에는 낙찰가가 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 경기도 광주시 신현동 신현초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장 접근이 가능한 보통 수준의 교통환경입니다.
규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 등 토지이용 제한 사항이 있습니다.
환금성. 동심그린타운(108동)은 총 10세대 규모로 거래 표본이 많지 않아 매각 후 환금성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 12명의 전입자별 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최종 확인하세요.
실질취득가 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 추가될 수 있습니다.
매각물건명세서. 이중헌 등 일부 임차인은 매각물건명세서 기재 내용을 반드시 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사서·명세서 원본 확인 후 입찰하세요.
맺으며 — “싼 가격보다 인수금액이 먼저다”
이 사건은 감정가 대비 70% 최저가라는 숫자만 보면 매력적인 다세대 경매입니다. 그러나 대항력 가능 임차인이 다수 존재하고 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 권리 자체는 정리 가능하지만, 실제 투자 판단은 임차보증금 확인 이후 가능합니다. 가격은 매력적이지만, 인수 위험 확인이 끝나야 입찰 가능한 물건입니다.
