수원지방법원 2024타경59096. 광주시 신현동의 다세대주택 ‘동심타운(동심그린타운) 111동’ 1층 102호입니다. 전용면적은 49.81㎡이고 방 2개, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 다용도실과 욕실로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 감정가 154,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,800,000원입니다.
등기부만 보면 과거 가등기와 근저당은 각각 2016년과 2020년에 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.05.28 강제경매개시결정입니다. 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸할 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 임차인 보증금입니다. 현황조사상 11명의 전입자가 확인되며 전입일은 모두 경매개시결정일보다 빠릅니다. 보증금이 전부 미상이라 매수인이 떠안을 미배당액을 계산할 수 없고, 따라서 107,800,000원만을 실질취득가로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경59096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 상태길68번길 17-51, 1층 102호 |
| 현황상 표시 | 동심타운(동심그린타운) 111동 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.81㎡ · 1층 · 방2·주방 및 식당·거실·발코니·다용도실·욕실 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 4층 · 총 9세대 · 2010.07.23 준공 |
| 소유자 | 용필순 (2016.01.20 매매, 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유민수 / 133,290,958원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소됐지만 임차관계가 남는다
2010.08.26 설정된 용환대 명의 소유권이전청구권가등기는 2016.02.18 해제를 원인으로 말소됐습니다. 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당도 채권최고액이 120,000,000원에서 36,000,000원으로 변경된 뒤 2020.07.31 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 두 권리는 등기 흐름상 현재 존속하는 인수권리로 보기 어렵습니다.
말소기준은 2024.05.28 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정입니다. 이후 용인축산업협동조합 가압류, 경기광주세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 임차인의 대항력은 등기부 순위만으로 소멸 여부가 결정되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 명단 11명, 보증금은 전부 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 명단상 실제 인원은 11명입니다. 모두 전입일이 2024.05.28보다 빠르지만, 점유 범위와 계약관계·보증금·현재 거주 여부가 완전히 확인되지 않았으므로 일률적으로 “대항력 확정”이라고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은정 | 2019.02.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태성 | 2020.10.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전태형 | 2017.11.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이중헌 | 2015.05.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희민 | 2020.07.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희숙 | 2024.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임요한 | 2022.11.30 | 미상 | 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 염동화 | 2024.02.08 | 미상 | 2024.06.07 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강은숙 | 2021.03.19 | 미상 | 2024.07.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김담현 | 2023.03.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백운경 | 2019.02.27 | 2019.02.18 | 2024.07.05 | 가능·미상 | 행사 가능 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 명목가격은 낮지만 가격 결론은 유보
동심그린타운 111동 동일면적 49.81㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 2022.01 거래가는 153,000,000원, 2024.10 최신 거래가는 150,000,000원입니다. 전체 평균은 151,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 49.81㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2022.01 | 49.81㎡ | 2층 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.81㎡ | 2건 | 151,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.81㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
감정가 154,000,000원은 최신 거래 150,000,000원보다 4,000,000원 높습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.9%이고 전체 평균의 71.2%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 2.0% 하락했고 거래 표본도 2건뿐입니다. 무엇보다 임차보증금 인수액을 알 수 없으므로 “시세보다 28.1% 저렴하다”는 식의 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 | - |
| 2. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 105,490,800원 | 14,509,200원 |
| 3. 유민수 경매신청채권 | 133,290,958원 | 0원 | 133,290,958원 |
| 4. 용인축산업협동조합 가압류 | 24,383,959원 | 0원 | 24,383,959원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 417,674,917원 중 105,490,800원이 배당되고 312,184,117원이 미배당되는 가정입니다. 임차보증금과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당결과와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 312,184,117원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 343,973,197원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 366,203,713원 | 0원 |
유찰될수록 법원 최저가는 107,800,000원에서 75,460,000원, 52,822,000원으로 내려갑니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득금액이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그 금액이 낙찰가에 더해질 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 대상 호실은 방2, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 다용도실과 욕실 구조입니다.
- 입지. 광주시 신현동 신현초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 839,100원/㎡이며 토지면적은 449㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 범위가 제한적입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 11명 전원의 계약관계 확인. 실제 임차인인지, 가족·동거인인지, 각 점유 범위와 현재 거주 여부를 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 보증금 전액 확인. 보증금 총액, 확정일자, 배당요구 여부와 예상 미배당액을 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 백운경 우선변제 검토. 2019.02.18 확정일자와 2024.07.05 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 실제 점유·전입 유지 여부를 확인해 배당 및 잔존 보증금을 계산해야 합니다.
- 배당요구 없는 인원 주의. 배당요구 사실이 확인되지 않은 전입자가 대항력을 갖춘 임차인이라면 보증금 승계위험이 더 직접적으로 남을 수 있습니다.
- 근저당 말소와 배당표 대조. 2020.07.31 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 원본 채권신고서와 배당요구 자료에서 확인해야 합니다.
- 현황상 건물표시 확인. 등기상 부동산 표시에는 건물명과 동 표시가 없으나 현황은 동심타운(동심그린타운) 111동 102호로 표시됩니다. 현장 호수와 경계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 다수 전입자가 확인되는 만큼 점유자별 명도 협의 또는 인도명령 가능성을 개별적으로 검토해야 합니다.
- 시세 재검증. 최신 거래는 2024.10의 150,000,000원이고 거래 표본은 2건입니다. 1층 상태·수리비·주차와 접근성까지 반영한 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 확인할 것은 11명의 보증금이다
현재 최저가 107,800,000원은 최근 12개월 거래가 150,000,000원의 71.9%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차관계가 우선입니다. 11명의 전입일이 모두 강제경매개시결정일보다 빠르고 보증금이 전부 미상이며, 그중 4명은 배당요구를 했습니다.
과거 가등기와 근저당은 말소됐고 후순위 가압류·압류는 소멸할 구조지만, 임차보증금은 별개의 문제입니다. 미배당 보증금이 확인되는 순간 매수인의 실질취득금액은 낙찰가보다 커집니다. 예상배당에 포함된 근저당과 등기부상 말소 기록도 일치하지 않아 원본 대조가 필요합니다. 결론은 명목가격은 낮지만 실질가격은 미상입니다. 11명의 임대차관계와 보증금이 모두 특정되기 전까지는 가격 메리트 판단과 입찰 결정을 보류하는 것이 타당합니다.
