의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 4층 401호를 주소로 하는 집합건물 경매입니다. 감정요항에는 제401호 외 8개호가 기재돼 있고, 공부상 이용은 기호별로 공장 또는 제2종근린생활시설입니다. 사건의 말소기준은 2024년 8월 30일 설정된 관악신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 기준 자체는 명료합니다.
하지만 이 물건은 등기부만 보고 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리면 위험합니다. 현황조사에는 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인들이 다수 확인되고, 그중 보증금이 확인된 아론텍코리아(주), 나세영, 김영덕, (주)청소의아침이야기의 보증금은 배당 시뮬레이션에서 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 게다가 (주)에이치픽처스와 (주)에이치콘텐츠월드는 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 95,000,000원은 인수 위험의 끝이 아니라 현재 금액이 확인되는 부분으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 4층 401호 · 경기도 파주시 회동길 521-1 |
| 용도 | 기타 · 감정요항상 기호(1)~(4), (6)~(9) 공부상 공장, 기호(5) 공부상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사그룹에이치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 1,942,000,000원 / 1,942,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악신용협동조합 / 5,215,461,742원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2018.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 임차관계는 복잡
과거 신한은행·여양순·엔에이치농협캐피탈·북부천새마을금고·아현새마을금고의 근저당은 이미 말소됐고, 2023.12.04 코리아신탁주식회사 앞으로 이루어진 신탁도 2024.08.30 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 그 직후 접수된 관악신용협동조합 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.06.10 국 압류와 2025.09.03 임의경매개시결정은 이보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 95,000,000원 외에 금액 미상 위험
| 임차인 / 점유부분 | 전입 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치픽처스(한세현) 2층 201-1호 | 2021.04.23 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 금액 미상 |
| 아론텍코리아(주)(김종영) 202호, 203호 | 2019.09.02 | 10,000,000원 월 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 10,000,000원 |
| (주)에이치콘텐츠월드(한세현) 지층01호 | 2021.12.08 | 보증금 미상 월 100,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 금액 미상 |
| 나세영 1층 전부 | 2024.08.13 | 50,000,000원 월 4,000,000원 | 대항력 有 | 없음 2025.12.05 배당요구 | 인수 50,000,000원 |
| 장동욱 303호 일부 | 2024.10.23 | 보증금 미상 월 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김영덕 303호 | 2024.04.30 | 20,000,000원 월 1,300,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 20,000,000원 |
| 유경민 3층 302호 | 2025.03.04 | 20,000,000원 월 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 2025.10.13 배당요구 | 인수 없음 |
| (주)청소의아침이야기(박일석) 3층301호 | 2024.07.18 | 15,000,000원 월 1,600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 인수 15,000,000원 |
확인된 인수 보증금은 아론텍코리아(주) 10,000,000원, 나세영 50,000,000원, 김영덕 20,000,000원, (주)청소의아침이야기 15,000,000원으로 95,000,000원입니다. 이 금액은 경매대금에서 배당되는 돈이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 것으로 계산돼 있습니다. 더 중요한 점은 (주)에이치픽처스와 (주)에이치콘텐츠월드도 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되지만 보증금 액수가 확인되지 않아, 실질취득비용의 상단이 아직 열려 있다는 것입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로는 실질취득액을 알 수 없다
현재 최저매각가는 1,942,000,000원입니다. 여기에 이미 확인된 매수인 인수액 95,000,000원이 별도로 붙고, 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인까지 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가 1,942,000,000원만 보고 매입가격을 판단해서는 안 됩니다. 특히 보증금 미상 임차인의 계약내용이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,942,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,820,000원 |
| 임차인 · 아론텍코리아(주)(김종영) | 10,000,000원 | 매수인 인수 10,000,000원 |
| 임차인 · 나세영 | 50,000,000원 | 매수인 인수 50,000,000원 |
| 임차인 · 김영덕 | 20,000,000원 | 매수인 인수 20,000,000원 |
| 임차인 · (주)청소의아침이야기(박일석) | 15,000,000원 | 매수인 인수 15,000,000원 |
| 근저당 · 관악신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 1,920,180,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,079,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 21,820,000원을 제외한 1,920,180,000원이 근저당 배당으로 계산되며, 채권최고액 기준 미배당은 4,079,820,000원입니다. 확인된 임차보증금 95,000,000원은 별도 매수인 인수액입니다. 보증금 미상 대항력 임차인의 금액은 위 인수액에 포함되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,942,000,000원 | 1,920,180,000원 | 4,079,820,000원 | 95,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,553,600,000원 | 1,535,664,000원 | 4,464,336,000원 | 95,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,242,880,000원 | 1,228,051,200원 | 4,771,948,800원 | 95,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국영상자료원 영상도서관 북동측 인근이며, 근린생활시설·공장·업무시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 대상 기호(1)~(4), (6)~(9)는 공부상 공장이고 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 기본 급·배수·위생·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,020.8㎡, 지목 공장용지, 준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 도로·형상. 등고평탄한 정방형 토지로 남동측 포장도로에 접하고 있으며 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 제한보호구역·군사기지 및 군사시설기타·역사문화환경보존지역·폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. (주)에이치픽처스와 (주)에이치콘텐츠월드의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 매각물건명세서 및 계약 원본으로 반드시 확인해야 합니다.
- 95,000,000원은 최소 확인분. 배당 시뮬레이션상 아론텍코리아(주)·나세영·김영덕·(주)청소의아침이야기 보증금은 매수인 인수입니다.
- 점유 호실 대조. 현황조사에는 지층·1층·2층·3층 여러 점유부분이 기재돼 있고 감정요항은 제401호 외 8개호를 언급합니다. 실제 매각 대상과 각 임차인의 점유부분을 원본 목록과 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 최저매각가만 보지 말고 실제 낙찰가에 모든 인수 보증금을 더한 금액으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 시세 확인. 공장·근린생활시설 성격의 집합건물이므로 동일 건물·유사용도 거래사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 산업단지·토지 규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역 및 각종 보호·제한구역에 속하므로 취득·사용 목적에 맞는 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 인수액은 아직 확정되지 않았다”
이 사건의 말소기준 자체는 명료합니다. 2024.08.30 관악신용협동조합 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매에서 더 중요한 것은 등기부 밖의 점유관계입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들의 확인 보증금 95,000,000원이 매수인 인수로 계산되고, 보증금 미상 대항력 임차인까지 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “신건 최저가 1,942,000,000원짜리 물건”으로만 보면 안 됩니다. 실제 판단 기준은 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득비용입니다. 현재는 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리의 핵심은 말소가 아니라 임차인 인수, 가격의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득액. 보증금 미상 임차인의 계약내용이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
