의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 그룹에이치컴퍼니파주사옥 지층비01호입니다. 감정평가 자료상 건물 내 각 호는 공장 또는 제2종근린생활시설로 이용되고 있고, 본건 토지는 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 말소기준은 2024.08.30 설정된 관악신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부보다 말소기준보다 먼저 점유한 임차인입니다.
특히 본건 표시 호실과 일치하는 (주)에이치콘텐츠월드(한세현) · 지층01호는 2021.12.08 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “보증금 전액 인수 확정”으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 인수 위험이 없다고 볼 수도 없습니다. 본건에서는 대항력 가능·보증금 미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 지층비01호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 521-1 |
| 용도 | 기타 · 감정평가상 건물 내 공장·제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사그룹에이치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악신용협동조합 / 5,215,461,742원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.30 관악신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2018년 이후 신한은행·여양순·엔에이치농협캐피탈·북부천새마을금고·아현새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐고, 2023년 코리아신탁주식회사 신탁등기도 2024.08.30 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유자 8명
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치픽처스(한세현) | 2층 201-1호 | 2021.04.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 아론텍코리아(주)(김종영) | 202호, 203호 | 2019.09.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 미상 | 배당계산상 인수 |
| (주)에이치콘텐츠월드(한세현) | 지층01호 | 2021.12.08 | 미상 | 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 나세영 | 1층 전부 | 2024.08.13 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 있음 | 미상 | 배당계산상 인수 |
| 장동욱 | 303호 일부 | 2024.10.23 | 미상 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
| 김영덕 | 303호 | 2024.04.30 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 있음 | 미상 | 배당계산상 인수 |
| 유경민 | 3층 302호 | 2025.03.04 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
| (주)청소의아침이야기(박일석) | 3층301호 | 2024.07.18 | 15,000,000원 | 1,600,000원 | 있음 | 미상 | 배당계산상 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 현황조사상 실제 점유자는 8명입니다. 나세영은 2025.12.05, 유경민은 2025.10.13 배당요구를 했습니다. 그러나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 확정적으로 단정하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 인수 · 아론텍코리아(주)(김종영) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나세영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영덕 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청소의아침이야기(박일석) | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 관악신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 매수인 인수액은 95,000,000원이고 근저당권 미배당은 5,793,740,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 본건 지층01호 점유자의 보증금은 확인되지 않아 위 95,000,000원 외 추가 인수 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
④ 회차별 부담 구조
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 210,000,000원 | 95,000,000원 | 5,793,740,000원 |
| 1회 유찰 시 | 168,000,000원 | 95,000,000원 | 5,835,152,000원 |
| 2회 유찰 시 | 134,400,000원 | 95,000,000원 | 5,868,281,600원 |
현재 회차 기준으로는 최저가 210,000,000원에 배당계산상 인수액 95,000,000원을 더한 305,000,000원이 우선 보이는 부담입니다. 그러나 이는 끝값이 아닙니다. 지층01호의 선순위 점유자 보증금이 미상이기 때문에 실제 인수액이 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 한국영상자료원 영상도서관 북동측 인근으로, 근린생활시설·공장·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물로 사용승인일은 2018.08.14이며, 급·배수·위생·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호별로 공장 또는 제2종근린생활시설이며, 토지는 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,020.8㎡, 공장용지, 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제한보호구역·군사기지 및 군사시설기타·역사문화환경보존지역·폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 652,800원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지층01호 임대차 원본 확인. (주)에이치콘텐츠월드(한세현)의 보증금·확정일자·계약기간·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 반드시 확인해야 합니다.
- 95,000,000원 귀속 대조. 배당계산에 잡힌 인수 보증금은 1층·2층·3층 점유자들로 구성돼 있으므로, 본건 지층비01호와 다른 매각물건의 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 신건 가격만 보지 않기. 실거래 시세 자료가 없어 210,000,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 유찰 후에도 인수액 확인. 168,000,000원·134,400,000원으로 최저가가 낮아져도 배당계산상 인수 95,000,000원은 그대로이고, 미상 보증금 위험도 남습니다.
- 용도·산업단지 제한 확인. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역의 이용 제한과 실제 영업·임대 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부와 경매기록을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 각 호실별 매각대상을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수관계가 먼저”
이 물건은 신건이라 최저매각가가 감정가와 같은 210,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 이 숫자가 아닙니다. 배당계산만으로도 95,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있어 현재 회차의 부담은 305,000,000원 수준에서 시작하고, 본건 지층01호에는 말소기준보다 앞선 (주)에이치콘텐츠월드(한세현)가 점유하면서 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현 단계에서 “210,000,000원이 싸다”거나 “유찰되면 안전하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 지층01호 선순위 점유자의 보증금 확인이 가격판단보다 먼저입니다. 다른 층 점유자들의 임차보증금이 본 호실과 실제로 어떤 관계인지까지 분리해 확인한 뒤에야 최종 인수액과 실질취득가를 확정할 수 있습니다.
