의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층301호가 표시된 집합건물 경매입니다. 이 사건은 최저가 630,000,000원만 보고 판단하면 위험합니다. 말소기준은 2024.08.30. 설정된 관악신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원이고, 현황조사상 이보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 6명 확인됩니다. 이 가운데 알려진 보증금만 95,000,000원이며, 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인도 2명 남아 있습니다.
배당 계산에서도 아론텍코리아(주)(김종영) 10,000,000원, 나세영 50,000,000원, 김영덕 20,000,000원, (주)청소의아침이야기(박일석) 15,000,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 확인 가능한 인수액만으로도 낙찰가 630,000,000원에 95,000,000원이 더해져 실질취득이 725,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상의 대항력 점유자 2명이 있어 최종 인수액은 확정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64087 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층301호 · 도로명 경기도 파주시 회동길 521-1 |
| 용도 | 기타 · 감정평가상 기호(1)~(4), (6)~(9)는 공부상 공장, 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사그룹에이치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 630,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,215,461,742원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.08.30. 관악신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.06.10. 국 압류와 2025.09.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 임차인의 대항력은 별도입니다. 전입 시점이 말소기준보다 빠른 임차인 6명이 확인돼, 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담까지 0원이 되는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 알려진 인수 9,500만원, 미상 보증금 2건
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치픽처스(한세현) · 2층 201-1호 | 2021.04.23 | 미상 | 해당 없음 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 아론텍코리아(주)(김종영) · 202호, 203호 | 2019.09.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)에이치콘텐츠월드(한세현) · 지층01호 | 2021.12.08 | 미상 | 100,000원 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 나세영 · 1층 전부 | 2024.08.13 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 有 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 장동욱 · 303호 일부 | 2024.10.23 | 미상 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영덕 · 303호 | 2024.04.30 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 유경민 · 3층 302호 | 2025.03.04 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)청소의아침이야기(박일석) · 3층301호 | 2024.07.18 | 15,000,000원 | 1,600,000원 | 有 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
현황조사상 실제 임차인은 8명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 말소기준일인 2024.08.30.보다 먼저 전입한 임차인은 6명입니다. 배당표에 명시된 확정 인수액은 아론텍코리아 10,000,000원, 나세영 50,000,000원, 김영덕 20,000,000원, (주)청소의아침이야기 15,000,000원의 합계 95,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 시세자료보다 인수금부터 확정해야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 630,000,000원이나 향후 유찰가를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 현재 확인되는 사실은 신건 최저가 630,000,000원 + 알려진 인수액 95,000,000원 = 알려진 실질취득 725,000,000원이라는 점입니다.
유찰돼 매각가격이 내려가더라도 알려진 인수액 95,000,000원은 별도로 남습니다. 1회 유찰 가정 매각가는 504,000,000원, 2회 유찰 가정은 403,200,000원이지만, 보증금 미상 대항력 임차인의 인수 가능성은 이와 별개입니다. 따라서 이 사건은 낮아지는 최저가만으로 가격 메리트를 평가하기 어려운 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 인수 · 아론텍코리아(주)(김종영) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나세영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영덕 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청소의아침이야기(박일석) | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 관악신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 621,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
630,000,000원 매각 가정 시 집행비용 8,700,000원을 제외한 621,300,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 5,378,700,000원입니다. 알려진 임차보증금 95,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국영상자료원 영상도서관 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공장·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2018.08.14.입니다. 기본적인 급·배수·위생·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 1,020.8㎡ 공장용지, 평지·정방형이며 남동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 지역. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지, 산업시설구역 등에 포함돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 기호(1)~(4), (6)~(9)는 공부상 공장이고, 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 2명 확인. (주)에이치픽처스(한세현), (주)에이치콘텐츠월드(한세현)의 보증금과 계약관계가 실질취득액을 좌우합니다.
- 알려진 인수액 95,000,000원 별도 계산. 낙찰가만 자금계획에 넣으면 실제 취득부담을 과소평가하게 됩니다.
- 3층301호 점유 확인. 현황조사상 (주)청소의아침이야기(박일석)가 3층301호를 점유하며, 보증금 15,000,000원·월세 1,600,000원·대항력 있음으로 조사됐습니다.
- 시세 원본 확보. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰가만으로 가격 우위를 판단하지 말고 별도 시세를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 접수돼 있어 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “6.30억짜리 신건”이 아니라 “인수액이 열려 있는 물건”
이 사건의 판단 기준은 최저가 630,000,000원이 아닙니다. 알려진 임차보증금 인수만 95,000,000원이어서 신건 기준 실질취득은 이미 725,000,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인 2명이 더 있습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 임차인 인수는 그대로 남을 수 있습니다.
또한 비교 실거래 자료가 없어 725,000,000원이 시세 대비 싼지 비싼지도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 선결조건은 대항력 임차인의 보증금과 우선변제 관계를 확정해 총 실질취득액을 닫는 것입니다. 그 전에는 유찰로 최저가가 내려가더라도 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
