의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 관련 물건으로, 감정평가 이용상태는 공부상 기호(1)~(4), (6)~(9)는 공장, 기호(5)는 제2종근린생활시설입니다. 토지는 공장용지 1,020.8㎡, 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 가격은 신건 2,255,000,000원이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 인수 범위입니다.
등기 흐름을 현재 남아 있는 권리 중심으로 보면 2024.08.30 설정된 관악신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 경매의 핵심 담보권이고, 2025.09.03 관악신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 반면 2021.08.18 파주시 압류는 2021.08.26 해제로 말소된 이력이 있으므로, 현재 권리관계 판단에서는 그 뒤의 말소기록까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64087 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 1층101호 · 경기도 파주시 회동길 521-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 공장 및 제2종근린생활시설 · 공장 및 근린생활시설 건부지 |
| 토지 | 공장용지 1,020.8㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사그룹에이치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 2,255,000,000원 / 2,255,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,215,461,742원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 공시지가 | 652,800원/㎡ |
| 사용승인 | 2018.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기록과 현존 담보권을 구분해야 한다
과거 신한은행 3,360,000,000원 근저당, 여양순 600,000,000원 근저당, 엔에이치농협캐피탈 300,000,000원 근저당, 북부천새마을금고 3,000,000,000원 및 아현새마을금고 1,680,000,000원 근저당은 각각 등기부상 말소됐습니다. 2023.12.04에는 코리아신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2024.08.30 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사그룹에이치컴퍼니 소유로 돌아왔습니다.
현존하는 핵심 담보권은 2024.08.30 관악신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.06.10 국, 2025.07.08 파주시 압류 및 2025.09.03 임의경매개시결정이 이어졌고, 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명 + 점포 점유 1건
| 임차인 / 점유 | 점유부분 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치픽처스(한세현) | 2층 201-1호 | 2021.04.23 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미확인 | 인수 가능 |
| 아론텍코리아(주)(김종영) | 202호, 203호 | 2019.09.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 미확인 | 10,000,000원 |
| (주)에이치콘텐츠월드(한세현) | 지층01호 | 2021.12.08 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 나세영 | 1층 전부 | 2024.08.13 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김영덕 | 303호 | 2024.04.30 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 유경민 | 3층 302호 | 2025.03.04 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| (주)청소의아침이야기(박일석) | 3층301호 | 2024.07.18 | 15,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 장동욱 | 303호 일부 | 2024.10.23 | 미상 | 700,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인으로 조사된 사람·법인은 8명이며, 별도로 주거용으로 기재된 점포 점유 1건이 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 임차인으로 제외할 대상은 없습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 대신 ‘실질취득 + 미상 인수’를 봐야 한다
비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 신건 최저가 2,255,000,000원이 시장가보다 싼지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 할인율보다 매수인 인수액을 포함한 총 실질취득비용을 먼저 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 담보권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,255,000,000원 | 10,000,000원+ | 2,265,000,000원+ | 3,769,950,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 1,804,000,000원 | 10,000,000원+ | 1,814,000,000원+ | 4,216,440,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,443,200,000원 | 10,000,000원+ | 1,453,200,000원+ | 4,573,632,000원 |
위 최소 실질취득액에는 아론텍코리아(주)의 확정 인수액 10,000,000원만 더했습니다. (주)에이치픽처스의 보증금과 대항력 미상 점포의 보증금은 확인되지 않아 포함할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,950,000원 |
| 인수 · 아론텍코리아(주)(김종영) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 관악신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 2,230,050,000원 |
| 미배당 | - | 3,769,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있으며, 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 대항력 있는 (주)에이치픽처스의 보증금 미상액도 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 한국영상자료원 영상도서관 북동측 인근으로, 근린생활시설·공장·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용. 공부상 기호(1)~(4), (6)~(9)는 공장, 기호(5)는 제2종근린생활시설이며 토지는 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층이며 기본 급·배수·위생·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 1,020.8㎡ 공장용지, 평지·정방형이며 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역·제한보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)에이치픽처스 보증금 확인. 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않습니다. 인수액 산정의 최우선 확인사항입니다.
- 아론텍코리아(주) 10,000,000원. 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 계산되어 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 주거 점포 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
- 다수 점유자 명도. 1층·2층·3층·지층 등 여러 부분에 복수 점유자가 조사돼 명도 범위가 단순하지 않습니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 현존 근저당 확인. 2024.08.30 채권최고액 6,000,000,000원 근저당이 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
- 산업단지·용도 규제. 국가산업단지·산업시설구역 및 각종 제한구역에 포함되므로 취득 후 이용 목적과 규제 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 미상 인수액이 먼저”
이 사건은 신건 2,255,000,000원이라는 숫자만 보고 가격을 판단할 물건이 아닙니다. 확인된 인수액만 더해도 최소 실질취득비용은 2,265,000,000원+이고, 더 중요한 것은 대항력 있는 (주)에이치픽처스의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점포도 남아 있습니다.
실거래 비교 자료도 없어 감정가 자체의 가격 매력을 입증할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 순서는 “얼마까지 떨어지면 싸냐”가 아니라 “대항력 임차인별 보증금·배당요구·우선변제·실제 인수액이 얼마냐”를 먼저 확정하는 것입니다. 그 수치가 정리되기 전에는 유찰만으로 실질취득가가 충분히 낮아졌다고 판단하기 어렵습니다.
