의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층 201호입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 630,000,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2024.08.30 설정된 관악신용협동조합 근저당 채권최고액 6,000,000,000원입니다. 이후 압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기권리보다 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
현황조사상 임차인은 8명이며, 그중 6명은 전입일이 2024.08.30보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 보증금이 확인된 아론텍코리아(주)(김종영) 10,000,000원, 나세영 50,000,000원, 김영덕 20,000,000원, (주)청소의아침이야기(박일석) 15,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 더 큰 문제는 (주)에이치픽처스(한세현)와 (주)에이치콘텐츠월드(한세현)의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 95,000,000원이 인수액의 끝이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 회동길 521-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 공부상 공장 및 제2종근린생활시설 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2018.08.14 |
| 소유자 | 주식회사그룹에이치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 630,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,215,461,742원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 남는다
말소기준은 2024.08.30 을구 10번 관악신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준 뒤의 파주세무서장 압류, 파주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 부동산 경매에서 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금은 별도 문제입니다. 이 사건은 바로 그 위험이 크게 남아 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 대항력 표시 6명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치픽처스(한세현) | 2층 201-1호 | 2021.04.23 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 아론텍코리아(주)(김종영) | 202호, 203호 | 2019.09.02 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| (주)에이치콘텐츠월드(한세현) | 지층01호 | 2021.12.08 | 보증금 미상 / 100,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 나세영 | 1층 전부 | 2024.08.13 | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 대항력 有 | 없음 · 배당요구 2025.12.05 | 해당 없음 |
| 장동욱 | 303호 일부 | 2024.10.23 | 보증금 미상 / 700,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 김영덕 | 303호 | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 유경민 | 3층 302호 | 2025.03.04 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 · 배당요구 2025.10.13 | 해당 없음 |
| (주)청소의아침이야기(박일석) | 3층301호 | 2024.07.18 | 15,000,000원 / 1,600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
특히 현황조사에는 201-1호뿐 아니라 202호·203호·지층01호·1층·301호·302호·303호 점유관계가 함께 확인됩니다. 따라서 각 임차인의 점유범위가 본건 2층 201호의 매각대상과 어디까지 연결되는지는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 확정해야 합니다. 다만 현재 배당계산에서는 대항력 임차인 4명의 확인된 보증금 95,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수액’으로 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 신건 최저가 630,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 낙찰가 외에 인수할 임차보증금이 존재한다는 사실입니다.
④ 예상배당표 (매각가 630,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,700,000원 |
| 인수 · 아론텍코리아(주)(김종영) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나세영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영덕 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청소의아침이야기(박일석) | 15,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 관악신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 621,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 630,000,000원에서 집행비용 8,700,000원을 제외한 621,300,000원이 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 5,378,700,000원입니다. 확인된 대항력 임차보증금 95,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 소재 한국영상자료원 영상도서관 북동측 인근이며, 근린생활시설·공장·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호(1)~(4), (6)~(9)는 공부상 공장, 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층이며 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이며, 등고평탄한 정방형 공장용지로 남동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·역사문화환경보존지역· 폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 임차인 확인. (주)에이치픽처스(한세현)와 (주)에이치콘텐츠월드(한세현)의 보증금이 확인되지 않아 최종 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 점유범위 대조. 현황조사에는 여러 층·호실의 점유관계가 함께 확인되므로, 본건 2층 201호와 각 임차인의 실제 점유범위를 매각물건명세서와 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 대항력 6명 재확인. 말소기준 2024.08.30보다 먼저 전입한 임차인이 6명입니다. 배당요구 여부만으로 인수 여부를 단순 판단하지 말고 대항력과 보증금 회수 구조를 각각 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 10번 근저당은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 권리자와 채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 신건 630,000,000원뿐 아니라 확인된 인수액 95,000,000원과 미상 보증금까지 포함해 응찰 한도를 계산해야 합니다.
맺으며 — “630,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리만 보면 비교적 단순하지만, 임차관계에서는 정반대입니다. 현황조사상 임차인 8명 중 6명이 말소기준보다 먼저 전입했고, 확인된 매수인 인수보증금만 95,000,000원입니다. 여기에 대항력 있는 2명의 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 신건 최저가 630,000,000원이라는 숫자만으로 응찰가를 판단하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 가격이 싸다고 볼 근거가 없고, 실질취득비용 역시 630,000,000원 + 95,000,000원 + 미상 보증금의 구조입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차인의 점유범위와 미상 보증금 확정이 선행돼야 하는 사건입니다.
