의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층 202호입니다. 감정평가 이용상태는 복수 호실 기준 공부상 공장 및 제2종근린생활시설로 확인되고, 토지는 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 현재 소유자는 주식회사그룹에이치컴퍼니입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상의 후순위 압류보다 말소기준권리보다 먼저 점유·전입한 임차인들입니다.

말소기준권리는 2024.08.30 설정된 관악신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.06.10 국의 압류와 2025.09.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 근저당 설정보다 먼저 전입한 임차인 중 확인된 보증금 4건은 배당 없이 매수인 인수로 계산되어 있고, 보증금 자체가 확인되지 않은 선순위 점유 정보도 있어 등기상 후순위 권리 소멸만 보고 안전하다고 결론내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인이 변수

과거 신한은행, 여양순, 엔에이치농협캐피탈, 북부천새마을금고, 아현새마을금고의 근저당과 코리아신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2024.08.30 관악신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준이 되는 근저당의 설정 시점 자체는 2024.08.30입니다.

임차인·점유 현황

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 주체는 없습니다. 보증금 또는 전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 가능·미상으로 봐야 합니다.

② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 봐야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 518,000,000원입니다. 하지만 알려진 인수보증금 95,000,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득액은 613,000,000원입니다. 즉 신건 최저가 숫자만 보고 5.18억원짜리 물건이라고 판단하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.

1회 유찰 시 매각가 시나리오는 414,400,000원, 2회 유찰 시에는 331,520,000원으로 내려가지만, 배당 시뮬레이션상 확인된 매수인 인수액 95,000,000원은 각 회차에서도 그대로 남습니다. 특히 보증금 미상 점유자가 존재하므로 유찰로 최저가가 낮아져도 낙찰가 하락분 전부가 곧바로 투자 메리트로 전환된다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 518,000,000원 가정)

현재 회차에서 근저당 채권 6,000,000,000원 중 예상 배당은 510,420,000원, 미배당은 5,489,580,000원입니다. 임차인 인수액 95,000,000원은 매각대금에서 배당되는 돈이 아니라 낙찰 후 매수인이 별도로 부담하는 금액으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국영상자료원 영상도서관 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공장·업무시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 여건은 양호합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2018.08.14입니다. 공부상 공장과 제2종근린생활시설로 이용됩니다.
• 토지. 토지면적 1,020.8㎡, 공장용지·공업용이며 평지의 정방형 토지입니다. 남동측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 표준화된 공동주택이 아니라 공장·근린생활시설 성격의 집합건물로, 실제 매수 수요와 임대차 승계 부담을 함께 확인하는 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 202호 직접 점유 확인. 아론텍코리아(주)(김종영)가 202호·203호를 점유하는 것으로 조사돼 있고 보증금 10,000,000원이 인수 계산에 포함돼 있습니다. 실제 점유범위와 계약서를 대조해야 합니다.
• 선순위 미상 보증금 확인. (주)에이치픽처스(한세현), (주)에이치콘텐츠월드(한세현) 등 말소기준 이전 전입자 중 보증금이 확인되지 않은 주체가 있습니다.
• 95,000,000원을 낙찰가 밖 비용으로 계산. 현재 회차에서는 518,000,000원이 아니라 확인분 기준 613,000,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
• 확정일자·배당요구 대조. 나세영은 2025.12.05, 유경민은 2025.10.13 배당요구가 확인되지만, 각 임차인의 우선변제 여부와 실제 배당·인수 관계는 원문 서류로 재확인해야 합니다.
• 근저당 이전 확인. 2024.08.30 설정된 관악신용협동조합 근저당은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부의 권리자 표시를 확인해야 합니다.
• 산업단지·용도 확인. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속하므로 실제 사용할 업종과 관련 규제를 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서를 직접 확인해 점유범위, 보증금, 대항력, 배당요구 여부를 최종 확정해야 합니다.

맺으며 — “5.18억 신건”이 아니라 “6.13억+ 권리물건”

이 사건은 말소기준권리 이후의 등기만 보면 단순하지만, 임차인까지 넣는 순간 성격이 달라집니다. 현재 배당 시뮬레이션에 이미 95,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있어 신건 기준 확인 가능한 실질취득액은 613,000,000원입니다. 게다가 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 중 보증금이 확인되지 않은 사례가 남아 있습니다.

따라서 이 물건의 첫 질문은 “518,000,000원이 싼가?”가 아니라 “낙찰 후 실제로 얼마까지 떠안는가?”입니다. 인수보증금을 확정하기 전에는 감정가 대비 할인이나 유찰률만으로 투자 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 권리는 보수적으로, 가격은 실질취득액 기준으로. 이 사건의 승부처는 바로 그 두 가지입니다.