의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층 203호입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.08.30 관악신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2025.06.10 국 압류와 2025.09.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.02.11에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 근저당 자체의 순위가 새로 생긴 것은 아니라 말소기준의 지위는 그대로 이어집니다.
문제는 등기보다 점유와 보증금입니다. 현황조사에는 본건 203호를 포함해 건물 여러 호실의 점유자가 함께 나타납니다. 배당 시뮬레이션은 그중 아론텍코리아(주)(김종영) 10,000,000원, 나세영 50,000,000원, 김영덕 20,000,000원, (주)청소의아침이야기(박일석) 15,000,000원을 합쳐 95,000,000원 전액 인수로 계산했습니다. 그러나 나세영은 1층 전부, 김영덕은 303호, (주)청소의아침이야기는 3층 301호로 표시돼 있어 본건 203호에 실제로 귀속되는 임대차인지가 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64087 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 회동길 521-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 각 호별 공부상 공장 또는 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사그룹에이치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 504,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,215,461,742원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.30 관악신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 승계가 변수
2018.09.20 신한은행 근저당 3,360,000,000원, 2019.03.29 여양순 근저당 600,000,000원, 2020.11.03 엔에이치농협캐피탈 근저당 300,000,000원, 2021.11.10 북부천새마을금고 3,000,000,000원과 아현새마을금고 1,680,000,000원 등 과거 담보권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.12.04 코리아신탁주식회사로의 신탁 역시 2024.08.30 신탁재산 귀속으로 말소되고 소유권이 주식회사그룹에이치컴퍼니로 돌아왔습니다.
② 임차인 — 203호 직접 관련 점유부터 분리해서 본다
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 아론텍코리아(주)(김종영) 202호, 203호 | 2019.09.02 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 인수 |
| 아론텍 주거 · 점유부분 특정 없음 | 미상 | 0원 표시 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
아론텍코리아(주)(김종영)는 2019.09.02 전입으로 말소기준 2024.08.30보다 빠르고, 배당 시뮬레이션에서도 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 ‘아론텍’은 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 명칭이 유사하므로 동일 임차인인지도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 실거래 비교 대신 ‘낙찰가 + 인수액’으로 본다
동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 504,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
현재 배당 시뮬레이션대로 인수액 95,000,000원을 적용하면, 신건 최저가 504,000,000원에 인수액을 더한 실질취득은 599,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 매각가는 403,200,000원으로 내려가지만 시뮬레이션상 인수 95,000,000원은 그대로이고, 2회 유찰 시 매각가는 322,560,000원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가만이 아니라 승계 보증금을 합산한 총취득부담으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,440,000원 |
| 인수 · 아론텍코리아(주)(김종영) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나세영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영덕 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청소의아침이야기(박일석) | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 관악신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 496,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권 6,000,000,000원 중 496,560,000원이 배당되고 5,503,440,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 5,215,461,742원 역시 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국영상자료원 영상도서관 북동측 인근. 근린생활시설·공장·업무시설이 혼재하며 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 각 호는 공부상 공장 또는 제2종근린생활시설로 구성됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층이며 사용승인일은 2018.08.14입니다.
- 토지. 1,020.8㎡ 정방형 평지의 공장용지로 공업용 이용 중이며 남동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 급·배수, 위생, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 임대차 범위 확정. 아론텍코리아(주)의 202호·203호 임대차에서 보증금 10,000,000원이 두 호 전체에 관한 것인지, 203호 승계액이 얼마인지 원문으로 확인해야 합니다.
- ‘아론텍’ 동일인 여부 확인. 매각물건명세서의 ‘아론텍’과 현황조사의 아론텍코리아(주)(김종영)가 동일 임차인인지 확인해야 중복 또는 추가 승계 위험을 판단할 수 있습니다.
- 다른 층 임차인 분리. 1층·301호·303호 임차인의 보증금이 배당 시뮬레이션 인수액에 포함돼 있으므로 본건 203호와의 법률상 연결 여부를 대조해야 합니다.
- 총취득부담으로 계산. 현재 시뮬레이션을 그대로 적용하면 최저가 504,000,000원에 인수 95,000,000원이 더해져 599,000,000원이 됩니다. 최저가만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 시세 검증. 동일 호실 또는 유사 공장·근린생활시설의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 산업단지·용도 확인. 국가산업단지·산업시설구역에 포함된 공장용지이므로 실제 이용 목적과 관련 규제의 적합성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순하지만, 인수범위는 단순하지 않다”
이 물건의 등기 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2024.08.30 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 매수인이 실제 부담하는 것은 등기만이 아닙니다. 본건 203호에 직접 연결된 아론텍코리아(주)는 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있고, 배당 시뮬레이션상 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
더 큰 문제는 전체 시뮬레이션이 다른 층 임차인 보증금까지 포함해 95,000,000원 인수를 가정한다는 점입니다. 그대로라면 실질취득은 599,000,000원이지만, 그 전부가 203호 매수인에게 귀속되는지는 현재 표시된 점유부분만으로 확정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 “203호에 실제로 승계되는 보증금이 얼마인가”를 먼저 확정하는 것입니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 뒷받침할 근거가 없으므로, 임차관계와 시세가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
