의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 주식회사그룹에이치컴퍼니이고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.08.30 관악신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며, 2026.02.11 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 말소기준 뒤의 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 여러 층과 호실에 걸쳐 실제 임차인 8명이 확인되어 있고, 이 가운데 보증금이 확인된 선순위 임차인 4명의 보증금 합계 95,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 또 말소기준일보다 먼저 전입·등록된 점유자 중 2명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 둘은 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64087 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 평가대상에 공부상 공장 및 제2종근린생활시설 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 2018.08.14 |
| 소유자 | 주식회사그룹에이치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 518,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 관악신용협동조합 / 5,215,461,742원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.30 근저당권 · 관악신용협동조합 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 임차관계가 핵심
말소기준은 2024.08.30 설정된 관악신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤인 2025.06.10 국세 압류와 2025.09.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 기준일은 2024.08.30 그대로입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 알려진 인수 9,500만원
| 임차인 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치픽처스(한세현) | 2층 201-1호 | 2021.04.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 · 금액 미상 |
| 아론텍코리아(주)(김종영) | 202호, 203호 | 2019.09.02 | 10,000,000원 | 有 | 無 | 10,000,000원 |
| (주)에이치콘텐츠월드(한세현) | 지층01호 | 2021.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 · 금액 미상 |
| 나세영 | 1층 전부 | 2024.08.13 | 50,000,000원 | 有 | 無 | 50,000,000원 |
| 장동욱 | 303호 일부 | 2024.10.23 | 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 김영덕 | 303호 | 2024.04.30 | 20,000,000원 | 有 | 無 | 20,000,000원 |
| 유경민 | 3층 302호 | 2025.03.04 | 20,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| (주)청소의아침이야기(박일석) | 3층301호 | 2024.07.18 | 15,000,000원 | 有 | 無 | 15,000,000원 |
배당요구가 확인되는 임차인은 나세영(2025.12.05)과 유경민(2025.10.13)입니다. 다만 나세영은 대항력 있는 임차인으로 배당 시뮬레이션상 우선변제권 없이 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 유경민은 302호 점유자지만 전입·등록일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 최소 실질취득을 봐야 한다
현재 신건 최저가는 감정가와 같은 518,000,000원입니다. 그러나 알려진 매수인 인수액 95,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 613,000,000원입니다. 보증금 미상 점유자의 인수액이 추가될 가능성이 있으므로 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 | 담보채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 518,000,000원 | 95,000,000원 | 613,000,000원+ | 5,489,580,000원 |
| 1회 유찰 시 | 414,400,000원 | 95,000,000원 | 509,400,000원+ | 5,592,144,000원 |
| 2회 유찰 시 | 331,520,000원 | 95,000,000원 | 426,520,000원+ | 5,673,921,280원 |
최소 실질취득은 각 회차 매각가에 현재 확인된 매수인 인수액 95,000,000원을 더한 값입니다. 보증금 미상 선순위 점유자의 추가 인수 가능성은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 518,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,580,000원 |
| 인수 · 아론텍코리아(주)(김종영) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나세영 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영덕 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청소의아침이야기(박일석) 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 관악신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 510,420,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,580,000원을 제외한 510,420,000원이 담보권 배당으로 계산되며, 담보채권 기준 미배당액은 5,489,580,000원입니다. 별도로 매수인이 인수하는 알려진 임차보증금은 95,000,000원입니다. 2026.02.11 근저당권 이전 등기가 존재합니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 ‘한국영상자료원 영상도서관’ 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공장·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 평가대상 중 기호(1)~(4), (6)~(9)는 공부상 공장, 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설입니다.
- 토지. 토지면적 1,020.8㎡, 지목 공장용지, 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 도로·형상. 평탄한 정방형 토지로 남동측 포장도로에 접하고, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 역사문화환경보존지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 비교. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부를 수치로 판정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 95,000,000원은 낙찰가 밖의 비용. 현재 배당 시뮬레이션상 선순위 임차인 4명의 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
- 보증금 미상 2명 확인. (주)에이치픽처스와 (주)에이치콘텐츠월드는 말소기준보다 앞선 전입·등록이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 302호 점유자 확인. 유경민은 보증금 20,000,000원, 전입·등록일 2025.03.04, 배당요구일 2025.10.13이며 말소기준 뒤라 대항력은 없습니다.
- 호실별 점유 범위 대조. 1층, 지층, 201-1호, 202호, 203호, 301호, 302호, 303호에 걸쳐 점유관계가 확인되므로 실제 매각대상 범위와 점유부분을 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 배당관계와 채권자 지위를 최신 서류로 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득으로 계산. 현재 회차의 기준 부담은 최저가 518,000,000원이 아니라 알려진 인수액을 더한 최소 613,000,000원이며 미상 보증금 위험이 별도로 남습니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·점유관계 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.18억짜리 경매”로 보면 위험하다
이 사건은 최저가 숫자보다 낙찰 뒤 남는 의무가 중요합니다. 현재 회차 최저가는 518,000,000원이지만, 이미 확인된 선순위 임차보증금 인수액 95,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 613,000,000원입니다. 더 중요한 점은 이 금액조차 최종 상한이 아니라는 것입니다. 말소기준보다 앞선 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 승계 가능성이 남아 있습니다.
반대로 302호 직접 점유자인 유경민은 말소기준 뒤 전입·등록되어 대항력이 없고, 후순위 등기권리도 매각으로 소멸합니다. 즉 이 사건은 등기 자체가 복잡해서 위험한 물건이라기보다, 선순위 임차관계의 범위와 금액을 끝까지 확인해야 하는 물건입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없으므로 감정가나 유찰가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 현재 단계의 핵심은 95,000,000원 인수 + 미상 보증금 2건의 실체 확인입니다.
