의정부지방법원 2025타경64087. 파주시 문발동 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층303호입니다. 등기상 현재 권리분석의 기준점은 2024년 8월 30일 설정된 관악신용협동조합 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 2025년 6월 국세 압류와 2025년 9월 임의경매개시결정이 붙었고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 2월 11일에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 이 사건은 그 지점에서 끝나지 않습니다. 현황조사 등에 나타난 점유자 중 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 점유자가 6명이고, 이 가운데 알려진 보증금만 합쳐도 배당 시뮬레이션상 95,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 더구나 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 2명 더 있어, 최종 인수액의 상단을 현재 숫자만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층303호 · 도로명 경기도 파주시 회동길 521-1 |
| 용도 | 기타 · 감정평가 대상은 공부상 공장 및 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사그룹에이치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 504,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 5,215,461,742원 |
| 말소기준 | 2024.08.30. 관악신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 승부처는 임차인
2018년 이후의 신한은행·여양순·엔에이치농협캐피탈·북부천새마을금고·아현새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 2023년 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기도 2024년 8월 30일 말소돼 소유권이 주식회사그룹에이치컴퍼니로 귀속됐습니다. 같은 날 새로 설정된 관악신용협동조합 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 6명, 보증금 미상 2명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에이치픽처스(한세현) | 2층 201-1호 | 2021.04.23 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 아론텍코리아(주)(김종영) | 202호, 203호 | 2019.09.02 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)에이치콘텐츠월드(한세현) | 지층01호 | 2021.12.08 | 보증금 미상 / 100,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 나세영 | 1층 전부 | 2024.08.13 | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 장동욱 | 303호 일부 · 주거 | 2024.10.23 | 보증금 미상 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김영덕 | 303호 · 주거 | 2024.04.30 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 유경민 | 3층 302호 | 2025.03.04 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)청소의아침이야기(박일석) | 3층301호 | 2024.07.18 | 15,000,000원 / 1,600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 15,000,000원 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,440,000원 |
| 인수 · 아론텍코리아(주)(김종영) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 나세영 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김영덕 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · (주)청소의아침이야기(박일석) | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 관악신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 496,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 504,000,000원 중 집행비용 7,440,000원을 제외한 496,560,000원이 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당권 미배당은 5,503,440,000원이며, 배당 외에 매수인이 부담하는 보증금은 현재 확인된 금액만 95,000,000원입니다. 대항력 점유자 중 보증금 미상 2명의 금액은 별도 위험입니다.
실거래 시세 근거가 없어 이 물건의 감정가 504,000,000원이나 실질취득 최소 599,000,000원이 시장가보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 5.04억이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 대항력 인수액은 낙찰가와 별도로 더해지는 비용이므로 응찰가는 ‘낙찰가’가 아니라 낙찰가 + 인수보증금 기준으로 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문발동 소재 한국영상자료원 영상도서관 북동측 인근으로, 근린생활시설·공장·업무시설이 혼재하는 지역이며 제반 입지여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 규모이며 사용승인일은 2018.08.14.입니다. 급·배수·위생·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 1,020.8㎡의 공장용지로, 평지·정방형이며 남동측 포장도로 및 소로2류에 접합니다. 공시지가는 652,800원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지, 산업시설구역 등에 속하고 제한보호구역·역사문화환경보존지역·폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 제한이 중첩됩니다.
- 사용상태 확인. 감정요항표상 평가대상은 공부상 공장 또는 제2종근린생활시설인데, 303호 점유자인 장동욱과 김영덕은 사용 용도가 주거로 조사됐습니다. 303호의 정확한 공부상 용도와 실제 사용 적합성은 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확정. 배당모형상 95,000,000원은 확정적으로 매수인 인수에 반영돼 있습니다. 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않은 (주)에이치픽처스와 (주)에이치콘텐츠월드의 계약내용을 추가 확인해야 합니다.
- 303호 직접 점유 확인. 김영덕은 보증금 20,000,000원의 대항력 있는 점유자이고 장동욱은 말소기준 이후 전입자입니다. 실제 점유범위와 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 응찰가는 실질취득 기준. 신건 최저가 504,000,000원만 보면 안 됩니다. 확인된 인수액을 더한 실질취득은 최소 599,000,000원이고, 미상 보증금까지 확인된 뒤 상한가를 정해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 근거가 없는 상태이므로 감정가나 유찰가를 곧바로 시세로 간주하지 말고 공장·근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 303호가 실제로 주거로 사용된 정황과 감정평가 대상의 공부상 공장·제2종근린생활시설 용도 사이의 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5.04억 낙찰”이 아니라 “인수까지 합친 총액”을 봐야 한다
이 사건은 말소기준 이후의 압류와 경매등기가 정리된다는 점만 보면 어렵지 않아 보입니다. 하지만 실제 위험은 등기부 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션에 이미 95,000,000원의 매수인 인수가 잡혀 있고, 대항력 점유자 6명 중 2명은 보증금조차 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가 504,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 현재 확인되는 실질취득은 최소 599,000,000원이며, 미상 보증금이 확인되면 더 올라갈 수 있습니다.
여기에 비교 가능한 실거래 시세가 없어 599,000,000원이라는 실질취득액 자체가 싼지 비싼지도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “신건 5.04억”이라는 표면가격보다 임차보증금 인수와 용도·점유관계 확인이 먼저입니다. 확정 인수 95,000,000원과 미상 보증금을 모두 확인한 뒤, 그 총액을 실제 시장가와 비교해야 입찰 판단이 가능합니다.
