부산지방법원 2023타경4153. 민락동 프리빌리지수 2층 201호, 전용 27.78㎡ 오피스텔입니다. 소유자 감수창 명의로 2021.07.26. 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 해운대농업협동조합이 채권최고액 3,060,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후의 소유권이전청구권가등기, 임현우의 주택임차권, 경매개시결정과 지씨테크주식회사 가압류는 등기 순위상 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 85,260,000원으로 감정가 174,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 특히 조사된 임차·점유관계자가 30명이고 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아, 이 물건은 낮은 최저가보다 점유관계·명도 범위·임대차 원본 확인이 먼저인 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 2층 201호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 27.78㎡ · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 85,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인일 | 2021.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 확인할 문서가 많다
말소기준인 해운대농업협동조합 근저당은 2024.01.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 기준일은 최초 설정일인 2021.07.26.입니다. 임차·점유관계자 중 가장 이른 전입일은 조가람의 2021.08.30.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 조사된 30명 모두 대항력은 없고, 임현우의 등기된 임차보증금 103,100,000원도 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 조사자 30명, 보증기관 승계 0명
조사된 임차·점유관계자는 총 30명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 임현우를 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 대부분입니다. 배당요구가 확인된 사람은 11명입니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 2023.10.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 / 미상 | 2023.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 2023.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2023.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 2023.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 2023.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 / 미상 | 2023.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임현우 | 주택 전부 | 2021.09.08 | 103,100,000원 / 2021.08.18 | 2023.09.18 | 대항력 없음 임차권등기 승계 없음 |
대항력 판정은 2021.07.26. 말소기준과 각 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람의 우선변제 여부와 실제 점유 여부는 매각물건명세서, 임대차계약서 및 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 검증 — 감정가 49%는 시세가 아니다
현재 최저가는 감정가보다 88,740,000원 낮습니다. 그러나 전용 27.78㎡와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 감정가는 평가 기준값이고, 실제 매도 가능한 가격이나 임대수익을 뜻하지 않습니다.
감정평가서상 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 오피스텔은 아파트보다 개별 건물의 관리상태, 주차, 공실률, 임대수요가 가격에 큰 영향을 주므로, 감정가 할인율보다 최근 임대차·매매 사례와 공실 기간을 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,934,680원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 83,325,320원 |
| 2. 임차권 · 임현우 | 103,100,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
선순위 근저당권이 집행비용을 제외한 매각대금을 모두 흡수해 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 3,376,863,040원이나 이는 채권자 측 미회수액이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 85,260,000원 | 83,325,320원 | 3,376,863,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 59,681,999원 | 58,207,723원 | 3,401,980,637원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41,777,399원 | 40,625,406원 | 3,419,562,954원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택과 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기· 화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리에 가까운 부정형입니다. 도시지역·제2종일반주거지역이고 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 폐문으로 내부 상태는 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 전용 27.78㎡ 소형 오피스텔이지만 동일 면적 실거래와 최근 낙찰 사례가 확인되지 않고, 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 표시돼 매도 기간과 공실 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 30명의 현재 점유 여부. 전입 기록만으로 현재 거주·퇴거 여부를 알 수 없으므로 각 호수, 점유 부분, 실제 사용자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본. 임현우 외 점유관계자는 보증금과 확정일자가 대부분 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 가등기 성격. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기는 후순위이나, 담보가등기 여부와 말소 처리 조건을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 문구가 있으므로 경매 매각 후 처리와 행정상 의무 여부를 관할기관 및 원문 서류로 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 조사. 감정가 할인율 대신 같은 건물 또는 인근의 전용 27.78㎡ 오피스텔 최근 매매가, 보증금, 월세와 공실 기간을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부·주차 확인. 폐문으로 내부를 확인하지 못했고 기계식 주차설비가 있으므로 내부 하자, 주차 가능 규격과 유지관리 상태를 점검하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세·최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 같은 말이 아니다
등기 순위만 보면 결론은 명확합니다. 2021.07.26. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 임차권·가등기·가압류는 소멸합니다. 임차·점유관계자 30명의 전입도 모두 말소기준 이후라 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 동일 면적 실거래가 없는 상황에서 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없고, 민간임대주택등기, 가등기 성격, 다수 점유자의 실제 임대차와 명도 범위를 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만 조사 난도는 높은 오피스텔. 시세와 점유관계를 확인하기 전까지는 최저가보다 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
