부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 3층 303호로, 공동주택 중 다세대·도시형 단지형으로 이용 중인 물건입니다. 2021.07.26. 감수창 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 날, 해운대농업협동조합이 채권최고액 3,060,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 가등기·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순위만 보면 매수인이 등기상 후순위 권리를 인수하지 않는 소멸형입니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건에 나타난 전입·점유자는 30명이고, 박종각은 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 명도와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 3층 303호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대-도시형:단지형) |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 · 12세대 · 2021.07.02. 사용승인 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유 · 2021.07.26. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸형
말소기준은 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당입니다. 2023.09.12. 김종련의 소유권이전청구권가등기, 2023.10.11. 지씨테크주식회사의 400,188,360원 가압류, 2024.12.17. 박종각의 130,000,000원 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 30명 모두 말소기준 이후
확인되는 전입·점유자는 30명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 빠른 전입일은 조가람의 2021.08.30.으로, 말소기준일 2021.07.26.보다 늦습니다. 따라서 표에 기재된 30명은 모두 대항력 없음으로 판단됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08. | 미상 | 미상 | 2023.10.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28. | 미상 | 미상 | 2023.10.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28. | 미상 | 미상 | 2023.12.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24. | 미상 | 미상 | 2023.10.25. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30. | 미상 | 미상 | 2023.10.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04. | 미상 | 미상 | 2023.12.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01. | 미상 | 미상 | 2023.12.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18. | 미상 | 미상 | 2023.12.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09. | 미상 | 미상 | 2023.10.10. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04. | 미상 | 미상 | 2023.11.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29. | 미상 | 미상 | 2023.10.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 건물 전부 | 2021.10.08. | 130,000,000원 | 2021.09.17. | 2024.12.17. | 없음 | 후순위 | 없음 |
박종각은 2021.09.16. 임대차계약, 2021.09.17. 확정일자, 2021.10.05. 점유개시, 2021.10.08. 주민등록을 갖췄으나 모두 말소기준 근저당보다 늦습니다. 2024.12.17. 임차권등기도 후순위여서 매각으로 소멸하며, 현재 배당가정에서는 선순위 근저당 배당 후 남는 금액이 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 할 수 없다
최저매각가는 127,890,000원으로 감정가 261,000,000원의 49%입니다. 현재 배당표상 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 127,890,000원으로 계산됩니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,590,460원 | - |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 125,299,540원 | 2,934,700,460원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 | 400,188,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 3,460,188,360원 중 채권자 배당은 125,299,540원이며, 미배당액은 3,334,888,820원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 승강기, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 이 사건 호수는 공동주택 중 다세대·도시형 단지형으로 이용 중이며, 같은 건물에는 오피스텔 이용 호수도 함께 존재합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 대지 448.7㎡, 공시지가 2,140,000원/㎡이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.07.02. 사용승인된 12세대 소규모 다세대로, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 매도가격과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 전입·점유자 30명 중 현재 실제 점유자와 각 점유 부분을 현황조사서, 전입세대확인서 및 현장에서 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 박종각 외 29명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당순위와 명도협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권등기 확인. 박종각의 임차권등기명령, 계약일·점유개시일·전입일과 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 가등기 성격. 김종련의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 확인하고, 말소 대상 기재를 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.06.26. 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 채권자 명의. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 최신 채권계산서와 배당요구 채권자를 확인하세요.
- 호수·현장 확인. 건물 내 주차현황판에 507호가 존재하고 일부 공용부분을 확인하지 못했다는 감정 의견이 있으므로 호수 표시와 내부 점유를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 현재 매물을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액과 명도·집행비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “등기는 소멸형, 점유와 가격은 확인형”
이 물건은 말소기준일이 명확하고, 등기상 후순위 권리와 30명의 전입일이 모두 그보다 늦어 계산상 인수액은 0원입니다. 권리 순위만 놓고 보면 매수인에게 등기상 권리가 승계되는 구조는 아닙니다.
하지만 2회 유찰과 감정가 대비 49%라는 숫자가 곧바로 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고, 12세대 소규모 다세대에 전입·점유자 30명과 보증금 미상자가 다수 존재합니다. 박종각의 보증금 1.3억 임차권, 민간임대주택등기, 가등기 성격과 근저당권 이전까지 원본 확인사항도 적지 않습니다. 결론은 권리 소멸은 긍정적이지만, 점유와 가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
