부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 2층 204호로, 공동주택 중 다세대·도시형 단지형으로 이용되는 집합건물입니다. 2021.07.26. 감수창 명의로 소유권이 보존된 날 해운대농업협동조합이 채권최고액 3,060,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 민간임대주택등기, 김종련의 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정, 지씨테크주식회사의 가압류, 근저당권 이전, 곽성수의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 가등기·가압류·임차권등기는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가등기의 성격과 민간임대주택등기의 처리 관계는 입찰 전 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 2층 204호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대-도시형:단지형) |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 확인할 서류는 많다
말소기준일은 2021.07.26.입니다. 조사된 임차인 30명의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦으며, 등기된 곽성수의 임대차계약일·확정일자·전입일도 모두 말소기준 뒤입니다. 따라서 조사된 임차인 가운데 대항력 있는 임차인은 없고, 배당자료가 계산한 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 · 전부 | 전입 2021.09.08 · 배당요구 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 · 미상 | 전입 2022.02.18 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 · 미상 | 전입 2021.10.28 · 배당요구 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 · 전부 | 전입 2021.10.08 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 · 전부 | 전입 2021.10.08 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 · 미상 | 전입 2021.09.24 · 배당요구 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 · 미상 | 전입 2021.08.30 · 배당요구 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 · 전부 | 전입 2023.04.07 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 · 미상 | 전입 2021.10.18 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 · 미상 | 전입 2021.10.08 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 · 미상 | 전입 2022.12.15 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 · 미상 | 전입 2023.04.24 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 · 미상 | 전입 2022.12.30 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 · 미상 | 전입 2022.08.05 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 · 미상 | 전입 2023.09.04 · 배당요구 2023.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 · 미상 | 전입 2021.09.06 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 · 미상 | 전입 2022.08.01 · 배당요구 2023.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 · 미상 | 전입 2022.02.18 · 배당요구 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 · 미상 | 전입 2022.10.24 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 · 전부 | 전입 2022.12.09 · 배당요구 2023.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 · 전부 | 전입 2022.12.21 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 · 미상 | 전입 2022.10.04 · 배당요구 2023.11.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 · 미상 | 전입 2022.08.08 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 · 미상 | 전입 2023.04.13 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 · 미상 | 전입 2021.12.29 · 배당요구 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 · 미상 | 전입 2022.08.11 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 · 미상 | 전입 2022.09.15 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 · 미상 | 전입 2022.09.26 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 · 미상 | 전입 2022.08.30 · 배당요구 확인 안 됨 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 · 건물전부 | 확정 2023.04.11 · 전입 2023.04.28 · 배당요구 2024.08.14 | 100,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 표에 기재된 실제 임차인은 30명입니다. 곽성수의 임차보증금 100,000,000원은 다른 임차인의 보증금과 중복된 승계 신고가 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’는 결론은 금물
최저매각가는 107,800,000원으로 감정가 220,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 회차의 실질취득금액도 107,800,000원입니다. 그러나 확인된 최근 실거래 금액이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 기준 · 감정가 49% | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 3,354,697,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 3,386,486,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 3,408,717,156원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 채권자 총 청구액 3,460,188,360원 중 105,490,800원이 배당되고, 총 미배당액은 3,354,697,560원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으나 매수인 인수 계산은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.07.02. 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다. 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 이용. 건물 내 일부 호실은 오피스텔, 일부 호실은 공동주택으로 이용되며, 본건 204호는 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 분류됩니다.
- 환금성. 프리빌리지수는 12세대 규모이며, 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확인된 최근 낙찰금액이 없어 매각가의 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 30명 점유관계 재확인. 주민등록 전입만 남아 있는 사람과 실제 거주자를 구분하고, ‘전부’로 표시된 복수 임차인의 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 곽성수를 제외한 29명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 필요한 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 2023.09.12. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 뒤라 소멸하지만, 가등기 원인과 관련 문서를 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.06.26. 등기된 민간임대주택 표시와 임대의무 관련 처리 여부를 관할기관 및 원문 서류에서 확인하세요.
- 호실·현장 확인. 감정서에는 건물 내 주차현황판의 507호 존재와 공용 통신실 내부 미확인 사항이 기재돼 있습니다. 204호 출입·점유·구조를 현장에서 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 인근 다세대·도시형 주택의 최근 실거래와 임대수익을 우선해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 원본 대조. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서·배당요구서·등기부 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리 기준선은 분명합니다. 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당 이후에 가등기, 가압류, 임차권등기와 모든 전입이 발생해 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다. 곽성수의 보증금 100,000,000원도 말소기준보다 늦은 후순위 임차권이어서 매수인 승계 대상이 아닙니다.
하지만 권리의 소멸과 투자의 안전성은 동일하지 않습니다. 실제 임차인 30명 중 29명의 보증금이 미상이고, 복수의 사람이 점유 부분을 ‘전부’로 신고한 상태입니다. 최저가가 107,800,000원까지 낮아졌어도 비교할 최근 실거래가 없으므로 시세보다 싸다는 결론도 보류해야 합니다. 결론은 권리 인수는 없음, 점유와 가격은 강한 확인 필요입니다.
