부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 ‘프리빌리지수’ 2층 203호, 전용 25.19㎡의 공동주택 (다세대-도시형:단지형)입니다. 2021.07.26. 설정된 해운대농업협동조합 근저당 3,060,000,000원이 말소기준이며, 공동담보목록 제2021-217호가 붙어 있습니다. 이후 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 가압류, 지하정의 주택임차권등기가 순서대로 들어왔습니다.
등기 순서만 보면 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서 등에 등장하는 임차·점유 관련자는 총 31명입니다. 전입일이 확인된 30명은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않았고 점유 부분도 ‘전부’와 ‘미상’이 서로 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 2층 203호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(다세대-도시형:단지형) · 전용 25.19㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준 | 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 정보 | 2021.07.02. 사용승인 · 총 12세대 · 철근콘크리트구조 · 승강기·기계식 주차설비 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 점유 확인이 먼저다
2023.11.02. 등기된 지하정의 주택임차권은 보증금 125,000,000원, 계약일과 확정일자 2021.10.15., 주민등록일 2021.10.28., 점유개시일 2021.10.29.입니다. 모두 말소기준 2021.07.26. 이후이므로 대항력이 없고, 매각으로 소멸하는 후순위 임차권입니다. 다만 실제 배당액은 당해세·최우선변제권자 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 31명, 보증금 대부분 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 임차·점유 관련자는 31명입니다. 전입일이 확인된 30명은 모두 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다. 반면 ‘공사’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 | 2023.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 | 2023.10.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 | 2023.10.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 | 2023.12.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 2023.12.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 | 2023.10.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 2023.11.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 2023.10.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 지하정 | 주택 전부 | 2021.10.28 | 125,000,000원 | 2023.11.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 공사 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 123,970,000원으로 감정가 253,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않고, 프리빌리지수는 총 12세대이며 확인된 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%입니다.
따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 실질취득 추정액 123,970,000원이 주변 매매가보다 낮은지 확인할 근거가 부족하고, 31명의 점유관계와 보증금 미상 문제가 명도비용과 기간으로 이어질 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,535,580원 | - |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 121,434,420원 | 2,938,565,580원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 | 400,188,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 소진됩니다. 총 채권액 3,460,188,360원 중 채권자 예상배당은 121,434,420원, 총 미배당은 3,338,753,940원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 123,970,000원 | 121,434,420원 | 3,338,753,940원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 86,779,000원 | 84,816,978원 | 3,375,371,382원 | 0원 추정 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 60,745,299원 | 59,251,884원 | 3,400,936,476원 | 0원 추정 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락동 동방오거리 남동측 인근으로 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 공동주택(다세대-도시형:단지형)으로 이용 중이며, 같은 건물에는 오피스텔과 공동주택이 함께 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지· 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 대지 448.7㎡, 평지의 사다리형 토지이며 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 집합건물이고 동일 건물에 오피스텔과 다세대가 혼재합니다. 비교 가능한 동일면적 실거래와 최근 낙찰사례가 없어 환금성과 적정가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- ‘공사’의 실체 확인. 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입세대, 사업자등록, 현황조사 원본과 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 31명 점유관계 대조. 동일 호실에 ‘전부’ 점유 신고와 다수의 ‘미상’ 점유 신고가 겹칩니다. 실제 거주자, 과거 전입자, 배당요구권자를 분리해 명도 대상을 특정해야 합니다.
- 지하정 임차권. 보증금 125,000,000원, 계약·확정일자 2021.10.15., 전입 2021.10.28.의 후순위 임차권입니다. 배당요구와 임차권등기 말소 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 등기 목적과 비고의 표현이 서로 다르므로 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 매각 후 효력과 임대의무 관련 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라도 비교 가능한 동일면적 실거래가 없습니다. 주변 다세대와 도시형생활주택의 최근 매매·임대 사례를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·원상복구비를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임차권등기명령 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 점유관계가 더 중요하다”
이 물건은 감정가 253,000,000원에서 두 차례 유찰돼 123,970,000원까지 내려왔습니다. 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단은 그보다 복잡합니다.
한 호실에 임차·점유 관련자 31명이 조사됐고, 전입일이 확인된 30명을 제외한 ‘공사’는 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 보증금과 점유 부분도 대부분 미상이며, 민간임대주택등기와 성격 확인이 필요한 가등기도 존재합니다. 비교 가능한 실거래마저 없어 123,970,000원이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 등기상 인수 0원 추정, 점유·명도 위험은 높음, 가격 메리트는 확인 불가. 할인율이 아니라 점유자 특정과 원본 확인이 이 사건의 승부처입니다.
