부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 ‘프리빌리지수’ 4층 403호 오피스텔입니다. 감정가는 183,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 89,670,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,060,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-217호가 기재된 근저당으로, 경매 신청 청구액도 2,610,253,089원에 달하지만, 이 거액의 채권 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
말소기준 이후에는 민간임대주택등기, 김종련 명의 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 지씨테크주식회사 가압류가 이어졌습니다. 가등기와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 별도 확인사항에 담보가등기 종류 확인 필요가 표시돼 있습니다. 여기에 전입·점유 신고가 31명에 이르므로 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 가등기 성격과 실제 점유관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 4층403호 (민락동,프리빌리지수) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 감수창 (2021.07.26. 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26. 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 가등기 성격은 확인
말소기준권리는 소유권보존과 같은 날 설정된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 김종련 명의 가등기, 임의경매개시결정, 지씨테크주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 2024.01.24.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이는 기존 근저당권의 권리이전 등기입니다.
② 임차인·점유 분석 — 30명은 후순위, 1명은 판정 불가
조사된 점유자는 총 31명입니다. 임현우 외 29명은 전입일이 모두 말소기준일 2021.07.26.보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 재인은 주거 사용 사실만 확인되고 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 유무와 승계 가능액을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 2023.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 2023.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 2023.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 재인 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세가 아니다
현재 최저매각가 89,670,000원은 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 3,372,532,420원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 3,398,949,203원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 3,417,440,950원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 인수액입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 재인의 승계 위험은 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,460,188,360원 중 87,655,940원만 배당되고, 3,372,532,420원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근이며, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 403호의 용도는 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 규모입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 주상용 토지이며 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다. 토지면적은 448.7㎡이고 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 물적 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 제한됐습니다.
- 환금성. 2021.07.02. 준공된 12세대 소규모 오피스텔이고 확인 가능한 실거래가가 없어, 재매각 가능성과 적정 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재인 전입일 확인. 전입세대열람과 주민등록 자료로 말소기준일 2021.07.26. 전후를 확정해야 합니다.
- 보증금·계약서 확인. 재인을 포함한 점유자들의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 호실을 대조해야 합니다.
- 중복·충돌 점유 조사. 여러 명이 점유부분을 전부 또는 미상으로 신고했으므로 403호 실제 점유자와 전입자 명단이 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 가등기 원인서류 확인. 김종련 명의 소유권이전청구권가등기가 담보 목적 가등기인지 매매예약 가등기인지 원인서류와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 매각 후 등기 정리와 임대의무 관련 처리 여부를 매각물건명세서 및 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 확인 가능한 실거래가가 없으므로 인근 오피스텔 매물·임대료·공실·관리비·기계식 주차 이용조건을 직접 조사해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비와 설비 상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 현장 점유를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 1명이 더 중요하다”
이 물건은 후순위 권리 대부분이 매각으로 소멸하고, 전입일이 확인된 30명도 모두 말소기준권리 이후 전입입니다. 표면적인 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 나옵니다. 그러나 주거 점유자 재인의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 소유권이전청구권가등기의 담보 목적 여부도 확인사항으로 남아 있습니다.
가격 측면에서도 감정가의 49%라는 수치만 존재할 뿐, 최근 실거래가나 최신 거래가격으로 최저가의 적정성을 검증할 자료가 없습니다. 12세대 소규모 오피스텔이고 단지 경매 통계상 낙찰률도 0.0%로 표시돼 있어 환금성 판단은 보수적이어야 합니다. 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 점유와 가격은 미확정입니다. 재인의 전입일·보증금과 가등기 성격을 확인하기 전까지는 감정가 49%를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
