부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 2층 202호로, 매각물건명세서상 공동주택인 다세대주택 (도시형·단지형)입니다. 감정가 208,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 101,920,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 감수창이며, 2021년 7월 26일 설정된 해운대농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
등기상 후순위 가등기·경매개시결정·가압류·주택임차권은 모두 말소기준보다 늦습니다. 예상배당 계산도 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 문제는 권리 순위 그 자체보다 점유관계의 복잡성입니다. 조사기록에는 30명의 전입·점유 관련 신고가 포함되어 있고, 이 가운데 12명이 배당요구를 했습니다. 모두 말소기준일 이후 전입이므로 대항력은 없지만, 202호의 실제 점유자와 인도 대상은 입찰 전에 별도로 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로28번길 14, 2층202호 (민락동, 프리빌리지수) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대-도시형:단지형) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 · 2021.07.02 준공 · 중개단지 정보상 12세대 |
| 소유자 | 감수창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해운대농업협동조합 / 2,610,253,089원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.26 해운대농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,060,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원
말소기준은 2021년 7월 26일 접수된 해운대농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,060,000,000원이며 공동담보목록 제2021-217호가 기재돼 있습니다. 이후 2024년 1월 24일 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준권리의 순위가 새로 생기는 구조는 아닙니다.
2023년 9월 12일 김종련 명의 소유권이전청구권 가등기, 2023년 9월 25일 임의경매개시결정, 2023년 10월 11일 지씨테크주식회사 가압류, 2024년 3월 5일 김한영 주택임차권은 모두 말소기준보다 늦어 계산상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 담보가등기인지 종류를 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 30명 모두 기준일 뒤 전입
조사·접수 기록상 전입 또는 점유 관련 신고자는 30명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금으로 합산되는 사람은 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2021.07.26보다 늦어 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 없습니다.
다만 김한영을 제외한 신고자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우에도 전입일이 기준권리보다 늦다는 이유로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 명도 대상인지 여부는 별개의 문제입니다. 특히 다수의 신고자가 한 사건 기록에 포함된 만큼 202호에 실제로 거주하거나 점유하는 사람을 현장에서 특정해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임현우 | 전부 | 2021.09.08 | 미상 / 미상 | 2023.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지하정 | 미상 | 2021.10.28 | 미상 / 미상 | 2023.10.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽성수 | 미상 | 2023.04.28 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정세훈 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강수진 | 전부 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백나현 | 미상 | 2021.09.24 | 미상 / 미상 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조가람 | 미상 | 2021.08.30 | 미상 / 미상 | 2023.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영선 | 전부 | 2023.04.07 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 미상 | 2021.10.18 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종각 | 미상 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호안 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박고은 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이다빈 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황경현 | 미상 | 2022.08.05 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전지안 | 미상 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재혁 | 미상 | 2021.09.06 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍민지 | 미상 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 함용진 | 미상 | 2022.02.18 | 미상 / 미상 | 2023.12.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정경보 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시연 | 전부 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 2023.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나윤 | 전부 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성빈 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 / 미상 | 2023.11.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황상운 | 미상 | 2022.08.08 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허광오 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 / 미상 | 2023.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정범 | 미상 | 2022.08.11 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원대 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2022.09.26 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최희원 | 미상 | 2022.08.30 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 | 110,000,000원 / 2022.02.08 | 2024.03.05 | 없음 | 후순위 확인 | 없음 |
③ 가격·환금성 — 49%지만 시세 할인율은 아니다
최저매각가 101,920,000원은 감정가 208,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 수치는 두 차례 유찰 결과일 뿐, 실거래 시세보다 51% 싸다는 뜻은 아닙니다. 중개단지 정보에는 비교 가능한 최근 실거래와 최근 낙찰금액이 없고, 대상 면적 20.69㎡도 본건과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다.
| 단지명 / 세대수 | 프리빌리지수 / 12세대 |
|---|---|
| 준공일 | 2021.07.02 |
| 중개 통계 대상 면적 | 20.69㎡ · 본건 면적과 일치 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 단지 경매 매각률 | 0.0% |
| 최근 낙찰금액 | 확인되는 사례 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,226,880원 |
| 1. 근저당 · 해운대농업협동조합 | 3,060,000,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 가압류 · 지씨테크주식회사 | 400,188,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,460,188,360원 중 99,693,120원이 배당되고, 미배당액은 3,360,495,240원입니다. 신청채권자의 청구액 2,610,253,089원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당 채권은 예상배당상 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공동주택인 다세대주택(도시형·단지형)으로 이용 중입니다. 같은 건물에는 오피스텔 용도의 호실도 함께 있습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 근거리에 도시철도 2호선 광안역과 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 경보·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 6m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 토지는 448.7㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 특이사항. 건물 내 주차현황판에 507호가 존재하며, 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 건축물현황도상 일부 구조가 오피스텔과 유사해 점유 여부 재확인이 권고돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 특정. 전입·점유 관련 신고자 30명 가운데 현재 202호를 실제 사용하는 사람과 계약 상대방을 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 김한영의 보증금 110,000,000원, 계약일 2022.02.08, 전입일 2022.02.18, 점유개시일 2022.02.25 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 가등기 종류 확인. 김종련 명의 소유권이전청구권 가등기가 후순위로 계산돼 있으나, 담보가등기 여부와 청산절차 관련 문서를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 처리 및 말소 가능 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대의 최근 실거래·임대료·전용면적·층·상태를 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 다수 점유기록으로 인도명령·점유이전금지가처분·이사 협의 비용과 기간이 커질 수 있습니다.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차설비 이용 가능 여부, 내부 마감과 누수·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제·집행비용 변동 가능성을 포함해 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부와 배당요구 종기 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 입찰은 다르다”
이 사건의 등기 순위만 보면 결론은 분명합니다. 말소기준 근저당보다 앞선 임차인이 없고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득액은 101,920,000원입니다. 후순위 임차권 보증금 110,000,000원이 미배당되더라도 매수인이 승계하는 구조로 계산되지 않습니다.
그러나 권리 인수와 현장 난도는 구분해야 합니다. 30명의 전입·점유 기록, 후순위 가등기 종류 확인, 민간임대주택 등록, 실거래 및 최근 낙찰 사례 부재가 동시에 존재합니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 계산상 소멸형, 점유·가격은 확인형. 202호의 실제 점유관계와 비교 시세를 확보한 뒤에만 응찰가를 정할 물건입니다.
