부산지방법원 2023타경4153. 수영구 민락동 프리빌리지수 3층 305호로, 감정평가상 공동주택인 다세대·도시형 단지형 이용 물건입니다. 감수창 명의로 2021년 7월 26일 소유권보존등기가 이뤄졌고 같은 날 해운대농업협동조합의 채권최고액 3,060,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 등록된 김종련의 소유권이전청구권가등기, 해운대농업협동조합의 임의경매개시결정, 지씨테크주식회사의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2024년 1월 24일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기준권리의 순위 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 따라서 등기상 권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다.

문제는 등기보다 점유관계와 절차입니다. 조사·접수상 실제 임차인은 30명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 11명이 배당요구를 했습니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어, 외부 응찰자는 최고가를 써도 실제 취득으로 이어지지 않을 수 있는 닫힌 경매 위험을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2021년 7월 26일 접수된 해운대농업협동조합 근저당권입니다. 공동담보목록 제2021-217호가 기재돼 있으며, 채권최고액은 감정가를 크게 웃도는 3,060,000,000원입니다. 현재 최저가 배당 시 근저당권자에게 예상되는 금액은 99,693,120원이고 상당액이 미배당되지만, 이는 기준권리의 미회수 채권일 뿐 매수인 인수로 전환되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 30명, 대항력은 없음

보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산 대상이 아닌 실제 임차인 30명입니다. 가장 빠른 전입일은 2021.08.30.으로 말소기준일 2021.07.26.보다 늦습니다. 따라서 30명 모두 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 모든 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이고, 배당요구가 확인된 임차인은 11명이라 최우선변제 및 실제 배당순위는 매각물건명세서와 임대차계약서로 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 101,920,000원으로 감정가 208,000,000원의 49%입니다. 그러나 프리빌리지수의 비교 가능한 최근 실거래가, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다. 실질취득액은 인수액이 없으므로 현재 회차 기준 101,920,000원이지만, 이 금액의 시세 대비 경쟁력은 별도 거래사례를 확보한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)

채권 총액 3,460,188,360원 중 99,693,120원만 배당되고 예상 미배당액은 3,360,495,240원입니다. 기준권리와 후순위 가압류의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근입니다. 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 주상용 주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 이용. 건물 일부는 오피스텔, 일부는 공동주택으로 이용되고 있으며 본건은 공동주택인 다세대·도시형 단지형 물건입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기· 화재탐지 및 경보·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평탄한 사다리형 토지로 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 448.7㎡, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부는 폐문으로 확인하지 못한 부분이 있어 실제 점유와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 2021.07.02. 사용승인된 12세대 규모의 소규모 건물이며 시세 조회 기준 면적은 20.03㎡입니다. 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰사례가 확인되지 않아 매도가격 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 신고 여부. 전세사기피해자의 우선매수권이 실제 신고됐는지, 행사자가 누구인지, 매수보증금 납부 여부와 권리 실효 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
• 30명 점유 실태. 임차인별 실제 점유 호실, 현재 거주 여부, 전부 점유 주장과 미상 점유의 중복 관계를 현황조사·전입세대열람·현장 방문으로 대조하세요.
• 보증금·확정일자. 전 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부와 배당액 변동을 확인해야 합니다.
• 가등기 성격. 김종련 명의 가등기가 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기인지, 별도 주의사항처럼 담보가등기인지 원문과 관련 문건으로 확인하세요.
• 민간임대주택 상태. 민간임대주택 등록일, 임대의무기간, 임대료 증액기준 및 경매 매수 후 적용관계를 관할기관과 원문 서류로 점검하세요.
• 시세 원본 확보. 감정가 49%만 보고 저가로 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근의 유사 면적 다세대 실거래와 현재 매물 호가를 확보해 응찰가 상한을 정하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권 공동담보목록 제2021-217호의 다른 부동산과 배당관계를 확인해 채권액과 배당표의 의미를 정확히 해석하세요.
• 매각기일 원문 대조. 2026.07.13. 매각기일의 변경·연기·매각결과와 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 낙찰”

이 물건은 말소기준권리보다 빠른 임차인이 없고 후순위 가등기와 가압류도 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 임차인이 30명이고 보증금·확정일자가 모두 미상인 데다, 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있습니다. 외부 입찰자에게는 최고가를 쓰고도 취득하지 못할 수 있는 닫힌 경매 위험과 복잡한 점유 확인이 남습니다.

최저가 101,920,000원은 감정가의 49%지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 없어 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 2회 유찰과 낮은 낙찰지표만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 취득 확실성·명도·가격 검증 난도는 높다입니다. 우선매수권 행사 여부와 30명의 실제 점유관계가 해소되기 전에는 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다.