부산지방법원 2023타경4153. 부산 수영구 민락동 프리빌리지수 4층 404호 오피스텔입니다. 소유자는 감수창이며, 2021년 7월 26일 해운대농업협동조합의 채권최고액 3,060,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2023년 9월 12일 김종련의 소유권이전청구권 가등기, 2023년 9월 25일 임의경매개시결정, 2023년 10월 11일 지씨테크주식회사의 가압류, 2024년 6월 13일 함용진의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.

표면적인 배당 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 권리분석의 실제 난도는 등기 순위보다 점유관계에 있습니다. 현황조사 등에 이름이 나타난 임차·점유자는 31명이며, 대부분 전입일이 2021년 7월 26일 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됐습니다. 반면 “공사”는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 인수액 0원이라는 산정 결과와 별개로, 이 점유자의 계약·전입·점유 사실을 확인하기 전에는 권리위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도 확인사항은 남는다

② 임차·점유 분석 — 금액 인수보다 명도와 미상 점유가 핵심

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 조사된 임차·점유자는 모두 개별 점유자로 정리돼 있습니다. 함용진은 보증금 115,000,000원, 전입일 2022.02.18., 확정일자 2022.02.08.의 임차권자지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다른 이름들도 확인된 전입일이 모두 말소기준 이후입니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류

현재 최저매각가는 90,160,000원으로 감정가 184,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

채권 총액 3,460,188,360원 중 88,137,120원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 3,372,051,240원입니다. 소유자 잔여금과 현재 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 동방오거리 남동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·주상용 주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 도시철도 2호선 광안역이 있으며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 해당 구분은 오피스텔로 이용 중이며, 건물 일부 호수는 공동주택인 다세대·도시형 단지형으로 이용됩니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·경보·기계식 주차설비를 갖췄습니다.
• 도로·토지. 북측으로 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형에 가까운 부정형으로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 2,140,000원/㎡입니다. 토지면적은 448.7㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으며, 주차현황판의 호수 표시와 실제 점유 여부를 재확인해야 한다는 감정평가 의견이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• “공사” 점유 확인. 전입일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·임대차계약·현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 다수 전입자 현황. 조사된 이름이 31명인 만큼 실제 거주자, 퇴거자, 중복 전입자와 현재 점유자를 구분해야 합니다.
• 함용진 임차권. 보증금 115,000,000원 임차권이지만 전입일이 말소기준 이후로 정리됐습니다. 임차권등기와 매각물건명세서 원문을 최종 대조해야 합니다.
• 가등기 종류. 김종련의 가등기는 후순위 소멸 대상이나 담보가등기 종류 확인 필요 사항이 있으므로 관련 원인을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 등기돼 있으므로 매각 후 적용·정리 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가는 감정가 49%지만 동일 면적 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율이 아니라 인근 오피스텔 실거래·임대료·공실을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 소규모 환금성. 12세대 규모, 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0% 통계를 감안해 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 점검해야 합니다.
• 시설·관리비. 기계식 주차설비의 운용 상태와 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·가등기 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮아진 가격보다 점유 확인이 먼저”

이 물건의 최저매각가는 감정가 184,000,000원에서 90,160,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 후순위 가등기·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리상 산정 인수 0원만 보고 단순한 물건으로 판단하기에는 조사된 점유자가 많고, 보증금과 전입일이 확인되지 않은 “공사”의 대항력도 미상입니다.

가격 역시 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 12세대 소규모 오피스텔이고, 동일 면적의 실거래 비교자료가 없으며, 확인된 단지 경매 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 점유관계 확정 → 가등기·민간임대주택등기 원본 확인 → 인근 실거래와 임대수요 대조입니다. 권리 산정은 인수 0원이지만, 현장과 서류 확인 전에는 가격과 명도 모두 보수적으로 접근해야 합니다.