대전지방법원 2025타경743. 본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층 101호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 핵심 권리는 2019.05.30. 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,412,000,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.08.04.로 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 예상배당표상 0원입니다. 하지만 상가 성격의 근린시설이고, 감정평가서상 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설과 나지가 혼재하는 미성숙 상가지대로 평가되어 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 345,000,000원이 시장 대비 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경743 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층 101호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 2,101,359,370원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2019.05.30. 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,412,000,000원이고 채무자는 주식회사하늘입니다. 2023.06.27.과 2024.03.08.에도 목포신용협동조합이 각각 임의경매개시결정을 받았으나 2023.11.22.과 2024.07.09.에 취하에 따른 말소가 이루어졌습니다. 현재 사건은 2025.08.04. 임의경매개시결정으로 진행 중이며, 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 조사 — 본건 101호와 호수를 구분해서 봐야 한다
| 임차인 | 표시 호수 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정헌민 | 102호 | 2025.05.02 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류영권 | 103,104호 | 2023.03.06 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 2025.09.02 | 해당 없음 |
| 허은경 | 105호 | 미상 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기욱 | 107호 | 2024.09.03 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 2025.09.02 | 해당 없음 |
| 이동건 | 108호 | 2023.06.02 | 12,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 2025.09.24 | 해당 없음 |
조사된 임차인은 모두 102호·103/104호·105호·107호·108호로 표시되어 있고, 본건 주소는 101호입니다. 따라서 이 명단을 그대로 101호의 임차관계로 합산해서는 안 됩니다. 정헌민·류영권·김기욱·이동건은 기록상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 허은경은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 345,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
제공된 회차 시나리오는 현재 345,000,000원, 1회 유찰 시 276,000,000원, 2회 유찰 시 220,800,000원입니다. 다만 이 금액들이 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 판단할 비교 시세가 없으므로, 유찰 자체를 곧바로 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 2. 근저당 · 목포신용협동조합 | 2,412,000,000원 | 339,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권총액 2,412,000,000원 중 예상배당은 339,370,000원, 미배당은 2,072,630,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주거용 및 상업용 나지·아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2019.01.17.입니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 E/V설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 대로3류·중로2류·소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,027.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지입니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 임차관계 확인. 조사 임차인 5명은 102호·103/104호·105호·107호·108호로 표시됩니다. 101호 현황과 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 105호 미상 임차인 구분. 허은경은 전입일 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 다만 본건 101호와 호수가 다르므로 권리관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 345,000,000원 또는 유찰 후 가격만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 실제 상가 거래·임대수익을 확인해야 합니다.
- 공실·영업 상태 확인. 감정 이용상태에는 일부 호실이 근린생활시설 공실로 기재되어 있습니다. 현장 방문으로 101호의 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 상권 확인. 미성숙 상가지대라는 감정평가 내용을 감안해 유동인구·임차수요·주변 공실을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 말소기준은 2019.05.30. 목포신용협동조합 근저당으로 명확하고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 조사된 임차인 5명은 모두 101호가 아닌 다른 호수로 표시되어 있어 이를 본건의 임차보증금으로 단순 합산해서도 안 됩니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 현재 최저가 345,000,000원은 신건 감정가와 같지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없고, 주변은 미성숙 상가지대로 평가되어 있습니다. 1회 유찰 276,000,000원, 2회 유찰 220,800,000원의 시나리오가 존재하더라도 시장가격 확인 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 확인은 비교적 단순하지만 가격·임대수요·공실 검증이 핵심인 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
