* 0원은 현재 권리관계 및 예상배당에 근거한 추정치로, 미상 점유자의 대항력·임대차 범위 및 개별 인수권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 실질취득액에는 취득세·명도비·관리비 등 부대비용을 반영하지 않았습니다.

대전지방법원 2025타경743. 서산시 성연면 오사리 소재 성연에드가오피스텔 1층 107호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 2019년 2월 8일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 2019년 5월 30일 목포신용협동조합이 채권최고액 2,412,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 같은 채권자에 의한 임의경매가 두 차례 진행되었다가 취하됐고, 2025년 8월 4일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

금액만 보면 신건 최저가 214,000,000원에 비해 근저당 채권최고액이 매우 큽니다. 하지만 채권최고액이 크다는 이유만으로 낙찰자가 미배당 채무를 떠안는 것은 아닙니다. 핵심은 말소기준권리와 임차인의 대항력입니다. 다만 이번 근저당은 공동담보목록 제2019-226호에 연결되어 있으므로, 전체 채권액과 107호에 대한 실제 배당관계를 구분해 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2019년 5월 30일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 목포신용협동조합의 채권최고액은 2,412,000,000원이며, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 2025년 현재 사건의 경매개시결정등기도 후순위로 소멸 대상입니다.

2023년과 2024년에 진행된 임의경매는 각각 취하되어 관련 경매개시결정등기가 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 진행 중인 2025타경743과 이전에 취하된 사건을 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대상 107호는 1명

조사된 실제 임차인은 5명이며 보증금 단순 합계는 72,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그러나 이 중 107호로 기재된 임차인은 김기욱 1명이고, 나머지는 102호·103~104호·105호·108호입니다. 이들의 보증금 전체를 107호의 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 2019.05.30 말소기준권리와 전입일을 비교한 제공 조사 결과 기준입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부를 확정하지 않았습니다. 배당요구일만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다.

특히 감정평가상 대상 건물의 근린시설 이용상태와 임차인 현황을 대조할 필요가 있습니다. 107호의 주거 점유, 근린시설 용도, 실제 사용 형태가 일치하지 않는 부분은 입찰 전 현장조사와 관련 공부 확인이 필요한 사항입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 214,000,000원, 시세 검증이 먼저

현재 감정가와 최저매각가는 모두 214,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 하지만 동일 건물의 근린시설 실거래가격이나 최근 거래 평균에 근거한 가격 비교는 할 수 없습니다.

따라서 최저가가 저렴하다거나 시세보다 할인된 가격이라고 평가할 근거가 없습니다. 1층 상가는 주거용 아파트와 달리 공실, 임대료, 업종 수요, 가시성, 동선 및 매각 시 환금성에 따라 적정 가격이 크게 달라질 수 있습니다.

* 실질취득은 각 시나리오 최저가에 현재 예상 인수액 0원을 더한 금액이며, 부대비용 및 미확인 권리 위험을 제외합니다. 유찰 회차는 향후 가정 시나리오로 실제 유찰이 발생했다는 뜻이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,796,000원을 제외한 210,204,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,201,796,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 2,101,359,370원으로, 예상배당액만으로 청구액 전체가 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권이 있다는 사실과 매수인의 채무 인수는 구별해야 합니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 한 그 미배당분을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정치 및 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배분입니다. 당해세·최우선변제·실제 채권잔액·공동담보 관련 배당조정 등은 반영되지 않아 최종 배당표와 다를 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치합니다. 인근에는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 주거용·상업용 나지가 혼재하며 감정평가상 미성숙 상가지대로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 건물 부지 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m의 포장도로에 접합니다. 다만 107호 자체의 출입구와 노출면은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 2019.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당합니다. 토지 공시지가는 901,500원/㎡이며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 영업·공실. 감정평가에서는 일부 근린시설이 공실이고, 일부는 영업 중인 것으로 조사됐습니다. 이는 건물 내 점포별 이용상태를 나타내며 107호의 현재 영업 여부를 확정하는 자료는 아닙니다.
• 환금성. 미성숙 상가지대의 1층 근린시설이므로 상권 형성 정도, 임차 수요, 공실 및 매각 소요기간에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 아파트처럼 넓은 실수요층을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 확인. 경매 대상은 1층 107호입니다. 102호, 103·104호, 105호, 108호의 임차관계를 별도 호실의 권리관계와 혼동하지 말고, 실제 점유 범위 및 경계와 함께 확인하세요.
• 107호 김기욱 점유. 보증금 10,000,000원·월세 700,000원, 전입 2024.09.03, 배당요구 2025.09.02를 기준으로 임대차 원본과 현장 점유자를 대조하세요.
• 105호 미상 임차인. 허은경의 전입일·확정일자·실제 점유 범위를 확인하세요. 별도 호실 기재만으로 모든 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 검토. 을구 1번 근저당권의 공동담보목록 제2019-226호 및 실제 피담보채권 관계를 확인하세요. 채권최고액을 107호만의 확정 채무잔액으로 해석하지 마세요.
• 상가 시세 검증. 같은 건물과 인근 1층 근린시설의 최근 매매사례, 임대료, 공실 현황, 매각기간 등을 비교해 적정 입찰가를 산정하세요.
• 실제 이용상태. 근린시설로서의 적법한 사용 여부, 107호의 주거 점유, 현재 영업·공실 여부 및 인도 가능성을 점검하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 미납세금, 관련 우선변제채권 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “시세 미확인”은 보류 사유

이 사건의 가장 중요한 권리상 특징은 목포신용협동조합의 근저당권이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 채권최고액 2,412,000,000원 중 상당액이 배당되지 않더라도 그것이 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다. 대상 107호의 임차인 김기욱 역시 말소기준권리 이후 전입한 것으로 분석됩니다.

그러나 권리가 소멸한다는 것과 투자수익이 난다는 것은 별개입니다. 실제 임차인 5명 중 107호 임차인은 1명이고, 105호에는 대항력 판정이 어려운 점유자가 존재합니다. 무엇보다 대상 물건은 서산테크노밸리의 1층 근린시설로, 상권이 아직 성숙하지 않았다는 감정평가 의견도 있습니다.

신건 최저가 214,000,000원은 그 자체로 할인 근거가 아닙니다. 향후 유찰되어 가격이 낮아지더라도 동일한 문제가 남습니다. 현재 판단은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격·환금성·점유 확인 전에는 입찰을 보류하는 쪽에 무게가 실립니다. 실거래와 임대수익에 근거한 가치 검증이 이 물건의 핵심입니다.