대전지방법원 2025타경743. 충남 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 1층 108호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사하늘이며, 2019년 설정된 목포신용협동조합 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2019-226호가 기재돼 있어 채권최고액 전체를 108호만의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다. 권리등기만 보면 매각으로 말소될 구조지만, 점유와 가격까지 단순한 물건은 아닙니다.

특히 현재 경매는 최초 진행 회차로, 감정가 200,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 서산테크노밸리 일반산업단지 내 상업용 건물이라는 입지적 특징은 있지만, 주변이 아직 미성숙 상가지대로 평가되어 있습니다. 감정가만으로 적정 임대수익이나 환금성을 판단하기 어렵다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 반복된 경매

핵심은 2019.05.30 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 현재 진행 중인 경매개시결정은 그 이후의 권리입니다. 근저당권과 현재 경매개시결정 등기는 매각에 따른 소멸 대상입니다.

② 임차인·점유 분석 — 108호는 대항력 없음

현황조사에는 여러 호실의 임차인이 함께 나타나지만, 경매 목적물은 108호입니다. 따라서 건물 내 다른 호실의 임차보증금을 108호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

108호의 확인된 임차인은 이동건입니다. 이동건의 전입일 2023.06.02는 말소기준권리 설정일 2019.05.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 기록에 따른 대항력 판단은 없음입니다. 배당요구는 접수됐으나 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권의 성립이나 실제 배당액을 확정해서는 안 됩니다.

별도로 매각물건명세서에 나타나는 점포 기재는 호실·전입일·보증금이 특정되지 않습니다. 이 기재가 108호의 별도 점유자를 의미하는지, 이미 확인된 점유와 중복되는지 원본으로 대조해야 합니다. 별도 점유자가 확인된다면 그 사람의 대항력과 인수 가능성은 독립적으로 검토해야 합니다.

같은 건물의 다른 호실에는 정헌민(102호), 류영권(103·104호), 허은경(105호), 김기욱(107호)의 임차기록도 있습니다. 이들은 108호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 허은경은 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가능하지만, 해당 기록 역시 105호에 관한 것입니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

현 회차 추정 배당은 집행비용 3,600,000원과 근저당권자 배당 196,400,000원으로 매각대금이 소진되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 대비 계산상 미배당액은 2,215,600,000원입니다. 이는 공동담보가 설정된 채권최고액을 기준으로 한 계산상 차액으로, 실제 확정채무 잔액이나 별도 호실별 부담액을 뜻하지 않습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 배당요구 및 공동담보 관련 배당관계는 반영되지 않아 법원 배당표와 차이가 날 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 권리관계와 현재 계산상 전제이며, 미상 점유에 관한 최종 판단을 대신하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 가치 검증은 필요

유찰 시나리오에서는 최저가가 160,000,000원, 이후 128,000,000원으로 내려갑니다. 이에 따라 근저당권자 예상 배당액은 줄고 미배당액은 증가하지만, 근저당권이 매각으로 소멸한다는 기본 구조는 달라지지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 있으며, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설과 주거·상업용 나지가 혼재합니다. 감정평가는 미성숙 상가지대로 설명하고 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 위치합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 대상 토지는 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m 폭의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당합니다. 토지의 개별공시지가는 901,500원/㎡입니다.
• 건물. 2019.01.17 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 기본 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 여러 호실의 공실 및 근린생활시설 영업 상태를 구분해 조사했습니다. 다만 각 기호와 108호의 대응관계 및 현재 사용 상태는 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 주변 상권이 아직 성숙하지 않은 상태라는 점이 주요 변수입니다. 일반 아파트와 동일한 방식으로 가격이나 매각 용이성을 평가하기 어렵습니다.
• 공부 사항. 감정평가에서 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 108호 점유자 확인. 이동건의 실제 점유 상태, 계약 내용, 임대차 종료 여부 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 미상 점포 기재 대조. 별도 점포 점유 기록이 108호에 해당하는지, 기존 임차인과 중복되는지 확인하고 별도 점유자가 있으면 대항력과 인수 위험을 다시 분석해야 합니다.
• 상가·주거 사용 구분. 공부상 근린시설과 현황조사의 주거 사용 사이의 차이를 확인하고 관련 용도 및 임대차보호 적용 문제를 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 목포신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2019-226호를 열람해 다른 담보물건과의 관계를 살펴야 합니다.
• 시세 재확인. 성연에드가오피스텔의 동일 용도·유사 호실 실거래, 현재 매물 호가, 실제 임대료, 공실 기간을 비교해야 합니다.
• 배당 및 인수. 확정 채권액, 선순위 조세, 임차인 최우선변제 가능성과 매각물건명세서상 인수사항을 검토해야 합니다.
• 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납, 인도명령 또는 명도소송 가능성, 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
• 매각조건. 2026.10.21 매각기일의 진행 여부와 매각공고상 보증금·특별매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸과 투자 매력은 별개”

서산 성연에드가오피스텔 108호는 등기상 근저당권이 매각으로 소멸할 예정이고, 확인된 108호 임차인 이동건도 말소기준 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 조사된 물건입니다. 채권최고액 2,412,000,000원과 예상 미배당액이 크다는 사실만으로 매수인이 해당 차액을 인수하지는 않습니다.

하지만 권리상 인수 0원 추정이 곧 입찰 안전이나 가격 메리트를 보장하는 것은 아닙니다. 호실이 특정되지 않은 점포 점유 기록, 근린시설의 주거 사용, 공동담보 관계, 미성숙 상권의 임대수요가 남아 있습니다. 현재 최저가 200,000,000원이 시세보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 신건 가격 판단은 보류입니다. 108호의 실제 점유와 원본 권리관계를 확인하고, 동일 용도 실거래 및 임대수익을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 이 검증 과정은 생략해서는 안 됩니다.