대전지방법원 2025타경743. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 1층 104호는 주거용 아파트가 아니라 근린시설로 분류된 집합건물입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 목포신용협동조합이 2019년 설정한 채권최고액 2,412,000,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 2,101,359,370원입니다.

이 사건의 특징은 등기상 금융권 권리구조가 단순해 보이지만, 실제 현장에서는 여러 호실에 걸친 임차관계가 확인된다는 점입니다. 또한 이전에도 동일 채권자의 경매개시결정이 두 차례 등기됐다가 취하된 이력이 있습니다. 현재 회차는 유찰이 없는 신건이며, 과거 취하 사건을 유찰 횟수로 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 문제

말소기준권리는 2019.05.30 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 및 2024년 경매개시결정등기는 각각 취하에 따라 이미 말소됐습니다. 별도 가압류나 압류는 확인되지 않습니다.

다만 근저당권의 채권최고액이 물건 감정가를 크게 초과한다는 사실 자체가 매수인의 채무인수를 의미하지는 않습니다. 배당받지 못한 금융기관 채권과 낙찰자가 인수하는 권리는 구별해야 합니다. 반면 임차인의 대항력이나 점유에 관한 문제는 등기부만으로 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 104호의 실점유가 핵심

현황조사 및 문건접수에서 확인되는 실제 임차인은 5명입니다. 이 가운데 류영권은 103호와 104호를 함께 사용하는 것으로 기재되어 매각대상 104호에 직접 관계됩니다. 나머지는 다른 호실의 점유자로 조사됐습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다.

대항력 판정은 2019.05.30 말소기준권리와 조사된 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부는 확정하지 않았습니다. 특히 상가 임대차는 실제 인도, 사업자등록 등 관련 요건을 함께 확인해야 합니다. 배당요구 접수와 우선변제권 성립은 서로 다른 문제입니다.

③ 시세 비교 — 363,000,000원이 적정한가?

현재 최저가는 감정가와 동일한 363,000,000원입니다. 하지만 동일 건물 또는 인근의 근린시설 실거래가를 통해 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 확인된 상태는 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가할 수 없습니다.

현재 산정상 매수인 실질취득금액은 낙찰가 363,000,000원 + 산정 인수액 0원 = 363,000,000원입니다. 이는 취득세, 명도비용, 수선비, 미납 관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다. 또한 확인되지 않은 선순위 임차권이 발견되면 실질취득금액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 363,000,000원 가정)

감정가에 매각되더라도 근저당권자에게 돌아가는 예상배당액은 357,118,000원입니다. 채권최고액 기준 2,054,882,000원이 미배당으로 남고, 소유자에게 교부되는 잔액은 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 채권액은 근저당 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 실제 채권원리금과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 같지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

위 시나리오에서 채권자의 미배당액은 매각가격이 낮아질수록 증가합니다. 하지만 매수인의 산정 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 금융기관이 배당을 적게 받는다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 대신 갚는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충남 서산시 성연면 왕정리 소재 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설과 주거·상업용 나지가 혼재하는 미성숙 상가지대로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로 접근성. 건물 부지는 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 다만 104호 개별 점포의 출입구 위치와 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 2019.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물입니다. 외벽은 대리석 마감 등이며 기본적인 위생·급배수 및 승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 건물 내 일부 근린생활시설은 공실이고, 일부는 판매점·음식점 등으로 이용되고 있습니다. 개별 104호의 현재 영업 여부와 실제 임대차 수익은 별도 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지에 속하며 공시지가는 901,500원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 1,027.6㎡로, 이를 104호 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 미성숙 상가지대의 근린시설은 향후 임차수요와 공실 상태에 따라 처분 기간과 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 현재는 객관적인 거래가격과 공실률이 확인되지 않아 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. 104호 단독 매각인지, 다른 호실과 매각 또는 점유관계가 얽혀 있는지 매각물건명세서와 현황도면으로 확인해야 합니다.
• 류영권 임대차계약 확인. 103·104호 공동 사용의 계약서, 보증금 30,000,000원의 귀속, 월세 1,800,000원의 호실별 배분, 명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 허은경의 대항력 확인. 105호 임차인의 전입·사업자등록 및 실제 인도 시점과 104호와의 관계를 확인해야 합니다.
• 우선변제 및 소액임차인 확인. 확정일자, 배당요구, 임대차 목적물과 최우선변제 적용 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2019-226호에 속한 부동산과 다른 담보물의 경매 진행상황 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물과 인근 상가의 최근 실거래, 104호와 유사한 면적·입지의 임대료, 실제 공실기간과 관리비를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 운영비. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분, 점포의 유지보수비와 영업 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 점포 현장 확인. 104호의 독립 출입 가능 여부, 점포 간 경계, 내부 시설, 원상복구 범위 및 현 점유자와의 인도 협의를 점검해야 합니다.
• 매각일 및 원본 대조. 2026.10.21 매각기일의 변경 여부와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 104호의 실제 가치

성연에드가오피스텔 104호는 2019년 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되는 임의경매 물건입니다. 등기상 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 실제 임차인 5명 중 류영권은 103·104호를 함께 점유하고, 허은경의 대항력은 미상입니다. 호실별 권리관계를 명확히 구분해야 하며, 점유 인도 과정에서 비용과 시간이 발생할 가능성도 고려해야 합니다.

더욱 중요한 것은 가격에 대한 검증이 부족하다는 점입니다. 현재 최저매각가 363,000,000원은 감정가의 100%이고, 최근 실거래나 임대수익으로 해당 금액의 적정성을 확인하지 못했습니다. 여러 호실의 공실과 영업이 혼재하는 미성숙 상가지대라는 특성상 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 “등기상 근저당 소멸은 긍정적이지만, 임차관계와 시세 검증 전에는 입찰 매력을 확정하기 어렵다”입니다. 감정가보다 낮은 낙찰 가능성보다 104호의 독립적인 소유·점유관계와 지속 가능한 임대수익을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.