대전지방법원 2025타경743. 충남 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 1층 105호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 2019년 설정된 목포신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,412,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 현재의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록 제2019-226호가 기재되어 있어, 채권최고액 전체를 105호만의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다.

실제 검토의 중심은 105호 임차관계입니다. 임차인 허은경의 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,100,000원으로 조사됐지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 다른 호실 임차인들의 전입신고일이 말소기준권리 이후라는 사실만으로 105호의 대항력까지 없다고 판단할 수는 없습니다. 또한 감정평가상 상가의 실제 이용·공실 상황과 매각 대상 호실을 정확히 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 임차인 판정은 별개

등기상 말소기준은 2019.05.30. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 과거 두 차례 임의경매개시결정은 각각 취하되어 이미 말소됐으며, 현재 진행 중인 2025타경743의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 가압류 등 별도 압류권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 105호가 핵심

현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 해당 호실은 허은경이 점유하는 것으로 조사된 105호입니다. 나머지 임차인은 다른 호실에 관한 조사 내역입니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 확인된 전입신고일을 비교한 조사상 판정입니다. 근린시설의 경우 실제 점유, 사업자등록 등 적용되는 대항요건과 선후관계를 별도로 확인해야 합니다. 확정일자 및 우선변제 여부가 미상인 경우 우선변제권이 없다고 단정하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 실거래 검증 전에는 할인 여부도 미상

감정가와 현재 최저매각가는 모두 324,000,000원입니다. 신건이므로 감정가 대비 100%에서 입찰이 시작됩니다. 다만 인근 동일 용도·유사 면적 근린시설의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 감정가가 실제 매매시장과 비교해 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.

유찰로 최저가가 낮아지더라도 그 자체가 시세 대비 저평가를 뜻하지 않습니다. 본건은 근린시설이며, 산업단지 내 상권의 성숙도와 공실 위험, 임대수익 및 실제 환금가격이 중요합니다. 259,200,000원 또는 207,360,000원에서도 실거래·임대수익 검증 없이 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각되면 집행비용 5,336,000원을 공제한 318,664,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당은 2,093,336,000원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다.

예상배당은 공동담보 및 실제 채권액 변동, 당해세, 임차인의 최우선변제·우선변제 등을 반영하지 않은 단순 추정입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수채무는 서로 다른 개념입니다.

⑤ 유찰 시 배당 및 인수 시나리오

유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액은 증가하지만, 소멸하는 근저당 채권의 미배당액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 다만 시나리오의 인수액 0원은 105호 임차인의 실제 대항력 및 승계관계가 검증되기 전의 추정치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며, 주거용·상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정요항표상 미성숙 상가지대이고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있습니다. 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당합니다. 토지 공시지가는 901,500원/㎡이며, 가축사육제한구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 건물. 2019.01.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수 설비와 승강기 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 여러 근린생활시설 호실의 공실 및 영업상태를 구분하여 기록하고 있습니다. 105호의 현재 영업·공실 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변 상권이 아직 성숙하지 않은 것으로 평가되어, 유동인구와 임차 수요, 임대료 수준 및 재매각 가능성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 105호 대항력 확인. 허은경의 실제 점유, 전입신고·사업자등록 등 해당 임대차의 대항요건, 확정일자, 임대차 개시일 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관계 서류에서 재확인하세요.
• 보증금 승계 확인. 105호 보증금 10,000,000원의 배당 가능성과 미배당 시 매수인 승계 여부를 확인한 뒤 실질취득비용을 계산하세요.
• 매각 범위 확인. 102호·103호·104호·107호·108호의 임차인 내역과 105호의 권리관계를 구분하고, 공동담보목록 제2019-226호 및 실제 매각 대상 범위를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 105호의 월차임 1,100,000원에 대해 실제 수납 여부, 연체, 공실 가능성, 관리비 및 유지비를 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 동일 상권·동일 용도의 실거래 및 실제 임대사례를 조사해 감정가 324,000,000원이 시장가격과 부합하는지 검증하세요.
• 유찰가격 재평가. 1회 유찰 시 259,200,000원, 2회 유찰 시 207,360,000원의 가격 시나리오를 검토하되, 감정가 대비 할인율만으로 매수를 결정하지 마세요.
• 명도·체납 확인. 현재 점유상태, 임차인과의 인도 협의, 공용부분 관리비 체납 및 기타 미납금 발생 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차보증금 안전”

이 사건의 등기 권리구조는 명확한 편입니다. 2019년 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

그러나 105호 허은경의 대항력이 미상이라는 점은 별개의 문제입니다. 실제 점유와 임대차의 대항요건이 확인되기 전에는 인수위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다. 아울러 근린시설의 실거래 시세가 확인되지 않았고, 주변이 미성숙 상가지대라는 점에서 환금성에도 주의해야 합니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 신건 최저가 324,000,000원에 즉시 응찰할 근거가 충분하지 않습니다. 105호 임대차의 선순위 여부와 보증금 승계 가능성을 검증하고, 실제 상가 거래가격과 임대수익을 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.