대전지방법원 2025타경743. 본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층 106호의 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.05.30 설정된 목포신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,412,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 현재의 2025타경743 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 앞서 2023.06.27과 2024.03.08에도 목포신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐으나, 각각 2023.11.22와 2024.07.09 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매개시결정은 2025.08.04 등기된 건입니다. 현재 예상배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 사용되며 소유자 잔여금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경743 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 1층 106호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 2,101,359,370원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 토지 | 대 · 업무용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 · 1,027.6㎡ |
| 용도지역 | 준주거지역 · 일반산업단지 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 901,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준권리는 2019.05.30 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,412,000,000원이고 채무자는 주식회사하늘입니다. 현재 진행 중인 2025.08.04 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차 현황 — 106호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
현황조사에는 임차인 5명이 기재돼 있으나 점유 부분은 102호, 103·104호, 105호, 107호, 108호입니다. 본건 주소인 106호는 이 목록에 포함되지 않습니다. 따라서 다른 호실의 임차관계를 106호의 인수부담으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정헌민 | 102호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.05.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 류영권 | 103,104호 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2023.03.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허은경 | 105호 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김기욱 | 107호 | 10,000,000원 | 700,000원 | 2024.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동건 | 108호 | 12,000,000원 | 700,000원 | 2023.06.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정헌민·류영권·김기욱·이동건은 전입일이 2019.05.30 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 허은경은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며 실제 임차인은 5명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 336,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 채권 미배당 규모만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 2. 근저당권 · 목포신용협동조합 | 2,412,000,000원 | 330,496,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 2,081,504,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치하며 주거용·상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 근린생활시설에는 공실과 새마을 VAPE, STEAM MAN, 복권판매점, 교동짬뽕 등 영업 중인 호실이 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물이며 사용승인일은 2019.01.17입니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 E/V설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 내외, 남측 약 15m 내외, 서측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 점유 재확인. 현황조사 임차인 목록은 다른 호실들로 구성돼 있으므로, 입찰 전 106호의 실제 점유와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 336,000,000원을 직접 비교할 최근 거래값이 없으므로 주변 근린시설의 임대수익과 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 매각가 268,800,000원, 2회 유찰 시 215,040,000원이며 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 상권 성숙도. 감정평가상 주위는 미성숙 상가지대로 평가돼 있어 실제 공실·임대수요·영업 지속성을 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 따로 본다
본건의 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 2019.05.30 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 현재 경매개시결정은 후순위이며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다른 호실의 임차인 내역을 본건 106호의 인수위험으로 섞어 판단해서도 안 됩니다.
다만 감정가와 최저가가 같은 336,000,000원 신건인 상황에서 직접 비교할 실거래 시세는 없습니다. 게다가 감정평가상 주변은 주거·상업시설과 나지가 혼재하는 미성숙 상가지대입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 안전하지만 가격은 검증이 필요한 물건입니다. 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 현재 가격에 메리트가 있다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
