대전지방법원 서산지원 2025타경743. 이번 물건은 서산테크노밸리 일반산업단지 내 성연에드가오피스텔 1층 110호 근린시설입니다. 건물 명칭에 오피스텔이 들어가지만 경매 대상의 용도는 주거용 오피스텔이 아닌 근린시설로 봐야 합니다.

소유자는 주식회사하늘이며, 2019년 5월 30일 목포신용협동조합의 채권최고액 2,412,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 기초로 과거 임의경매가 두 차례 개시됐다가 취하됐고, 2025년 8월 4일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

주목할 대목은 감정가 97,000,000원에 비해 근저당 채권최고액이 2,412,000,000원으로 매우 크다는 사실입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2019-226호가 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 전체를 110호 한 개 호실만의 채무나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 과거 경매는 취하

권리분석의 기준점은 2019년 5월 30일 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 이 근저당권은 현재 남아 있지만, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2023년과 2024년에 개시된 임의경매는 각각 취하돼 관련 개시결정등기가 이미 말소됐습니다. 이들은 현재의 유효한 경매개시결정과 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 5명 모두 다른 호실

현황조사 등에서 확인되는 실제 임차인은 5명입니다. 보증기관 대위·승계신고에 해당하는 사람은 없으며, 각 임차인의 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

다만 가장 중요한 사실은 이 임차인들이 102호, 103·104호, 105호, 107호, 108호와 관련돼 있다는 점입니다. 분석 대상인 110호 임차인으로 간주하면 안 됩니다.

대항력은 2019.05.30 말소기준권리와 전입신고일을 비교한 조사상 판단입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립을 단정할 수 없습니다. 상가임대차의 대항요건은 주택의 전입신고와 다르므로 사업자등록·점유 및 실제 계약관계의 확인도 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

감정가 그대로 매각된다는 가정하에 집행비용 2,146,000원을 제외한 94,854,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 2,317,146,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계와 실제 배당순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족분은 증가

현재 최저가 97,000,000원은 감정가의 100%로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이후 회차별 예상 매각가격과 배당 부족분은 다음과 같습니다.

채권자 입장에서는 유찰될수록 회수금액이 줄어듭니다. 반면 낙찰자는 확인된 소멸권리만 놓고 보면 인수액이 늘어나지 않는 구조입니다. 다만 유찰로 가격이 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴해졌다고 판단할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서산시 성연면 왕정리 소재 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 주거용 및 상업용 나지, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 미성숙 상가지대로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건축물. 2019.01.17 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다. 도로 접근성은 상가 이용 측면에서 검토할 요소입니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 일반산업단지에 해당합니다. 공시지가는 901,500원/㎡이며, 지형은 평지입니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 일부 호실이 공실로 기재되고, 다른 호실은 새마을 VAPE·STEAM MAN·복권판매점·교동짬뽕 등의 근린시설로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 단, 기호와 개별 호수의 대응관계를 확인하지 않고 110호가 공실 또는 특정 영업장이라고 단정할 수 없습니다.
• 환금성. 미성숙 상가지대에 위치한 근린시설이므로 배후 수요, 공실 기간, 임차수요, 업종 적합성을 따져야 합니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 110호 점유자 확인. 실제 영업 여부, 점유자 신원, 임대차계약 존재 여부를 현장과 집행관 조사내용으로 대조하세요.
• 상가임대차 대항요건 확인. 110호의 인도·사업자등록 시점, 확정일자와 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 다른 호실 임차인의 전입일만으로 판단하면 안 됩니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리나 특별매각조건이 있는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 제2019-226호 공동담보목록과 매각 대상 범위를 대조해 근저당의 담보구조를 파악하세요.
• 동일 상권 실거래 확인. 인근 1층 근린시설의 면적·위치·전면 노출·거래시기를 비교하고 실제 매도가와 매수 수요를 점검하세요.
• 임대수익 검토. 예상 월차임, 관리비, 공실 기간, 운영비와 수익률을 확인하세요. 다른 호실의 임대료를 그대로 적용하지 마세요.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 미납 관리비, 점유자 인도 및 원상복구에 필요한 비용을 확인하세요.
• 과거 취하 원인 확인. 2023년과 2024년 임의경매 취하 이력이 있으므로 사건 진행과 채권관계 변동을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 매각물건명세서를 최신 상태로 대조한 후 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “소멸하는 근저당보다 중요한 것은 110호의 실제 가치”

서산 성연에드가오피스텔 110호의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2019년 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 채권 부족액은 크지만 매수인이 자동으로 승계하는 금액은 아닙니다.

반면 110호 자체의 점유·임대관계는 확인이 필요합니다. 조사된 다른 호실 임차인 5명의 보증금을 110호 인수액에 합산해서도 안 되지만, 그 자료만으로 110호가 깨끗하게 비어 있다고 확정해서도 안 됩니다.

가격 판단도 아직 어렵습니다. 서산테크노밸리 내 미성숙 상가지역의 근린시설이라는 점에서 임대수요와 환금성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다. 현재 최저가 97,000,000원이 감정가와 같다는 사실은 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다.

결론은 권리상 근저당 소멸 확인, 110호 점유 확인 필요, 가격 경쟁력 미검증입니다. 입찰 전에는 110호의 임대차 원본과 상권 내 비교거래를 확보하는 것이 우선입니다.